杭州限购后房价
pchousewangbingbing 2016-10-21 09:58:55

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  从9月19日到9月27日,杭州在不到10天的时间内接连打出数记楼市调控“组合拳”,外地户籍限购、土地出让规划调整、购房落户暂停、二套房贷首付比例提至5成……调控力度渐进式升级。截至10月18日,限购回归恰好是一个月的时间。站在这个节点往前回溯,杭州楼市“退烧”了么?

  “退烧”进行时

  巨量成交实则“头重脚轻”,房价微跌2.4%

  在9月19日—10月18日这30天的时间里,杭州楼市合计的商品房成交数为22294套。这个数字不仅远超2015年的历史同期(11484套),较今年过去9个月1.7万套的月均成交也要高出不少。

  然而巨量的成交只是表象,市场的温度远没其反映的这般“热”。

  若将限购回归后的一个月分成三个10天来看,可以发现,其成交主要来自于第一个10天(9月19日—9月28日),9465套的成交量占到了总数的42.4%,单是9月27日一天,成交就在两千套以上。

  而这10天是有其特殊性存在的,由于政策变动的原因,许多先前捂盘、惜售的开发商不得不赶紧开盘。据不完全统计,这10天里杭州至少有11个楼盘有开盘。

  刨去前10天再去看,楼市的整体成交情况只能说是一般。由“927”新政前后20天的成交量对比就可以看出,在新政的持续发酵下,成交量实际上是在往下走。

  另一个支撑市场“退烧”的数据来自于价格。

  同样是来自于浙报传媒地产研究院的数据,限购回归后的一个月,杭州楼市的平均成交价为18786元/平米。对比限购出前的一个月(注:限购出台前一个月为8月20日—9月18日,下同),有着一定的下滑,降幅为2.4%。

  房价微跌,说明调控的目的已然初步达成。

  “退烧”期表征

  小户型成交占比下跌2%,酒店式公寓成交猛涨两千套

  除此之外,限购回归的首个月,还有两个变化值得重点关注。

  第一个变化是小户型的式微。

  以9月18日为界,对比限购前后一个月的成交数据可以发现,住宅刚需产品的成交比例呈现一定的下降。限购之前的一个月,90方以下户型在总成交的占比为50.6%,而在限购之后的一个月,这个数字为48.6%。

  住宅刚需产品成交占比的下滑,固然和该类产品供应不足有关。但也应该看到,相比于改善类产品,刚需小户型由于总价低好转手,过去一直是投资客眼中的“香饽饽”,限购的出台抑制了投资,继而将不少投资性需求从刚需市场剥离了出来,这也在一定程度上削减了该类产品的成交占比。

  第二个变化是酒店式公寓的“异军突起”。

  同样是对比限购前后一个月的成交数据:限购前,3049套,限购后,5432套。

  可以看到,在限购出台之后,酒店式公寓的成交量出现了大幅度的增长。

  长期以来,“不限购不限贷”是酒店式公寓赖以和住宅竞争的最大优势,然而2014年一纸“松绑令”的下达,让该类产品“一夜回到解放前”。在限购回归之后,住宅的投资需求被抑制,此消彼长,酒店式公寓成为了承接投资性需求溢出的重要载体。

  市场的热度还会继续下降么?

  就目前的情况看,这个可能性并不小。

  这么说主要是基于市场心态的变化。政策调控下,购房者从过热的楼市中清新过来,从盲目转向理性,观望再度成为了买方市场最为主流的一种态度。

  “这轮红利基本上已经过了,然后市面上在卖的性价比高房子感觉也不算太多,还是再等等吧,等明年一些新楼盘起来了,应该能有更好的选择。”半个月前,在北辰奥园17号楼的开盘现场,一位方姓的购房者如是告诉记者。

  卖方市场上,开发商的心态也在发生变化。

  “927”新政出台后,本网记者曾在第一时间采访了部分热销盘的负责人,对于后续的定价,不少开发商表示年内不会有大的变动了,价格会相对的坚挺。

  浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚说:“现在应该算是房地产市场的一个非常时期,在强大的政策和舆论压力之下,无论是购房者还是开发商都一定程度上失去了方向,因而短期内购销双方的热情都不会太高,成交量下降是必然,至于价格会不会继续走低,现在还不好说,但可以肯定的是,整体上涨的概率已经很小了。”

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