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动迁房买卖合同怎么保障自己的利益?有网友清楚吗?

来自:念而不见 2019-02-25 14:53:48
被采纳回答

动迁房又叫拆迁安置房,这种房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束

来自:聆听心里的声音 2019-02-25 15:03:31
其他回答(8)

动迁房主要分为两大类,一类是因市政工程动迁而配置的房屋,这类房子房屋产权属于个人所有,不过在获得产权证后5年内不能上市交易。另外一类是因房产开发等因素而动迁的房子,这类房屋与普通商品房无异,属于被安置人的私有财产,没有抓让期限的目前,可以自由上市交易。在选购动迁房时,先要查明安置房的性质,看房屋产权归谁所有,不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同,特别是第一类的动迁房的交易,一定要查缺点其产权是否属于个人,并且产权证是否已获得5年等等。当然对于第二类的动迁房则与普通商品房一样的交易便可。 一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书,这种房屋当然可以进行买卖,其效力相当于普通的商品房买卖。 二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。依照我国《》第三十七条第 (六)款规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此,假如双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件,人民法院通常会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效,这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房应该要经过一段时间才能领到房屋权属证书,房价在此期间会有波动,因而违约方应承担主要责任,需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

来自:禄安哲beil 2019-02-25 16:04:21

1、确保是所有产权人与你签署买卖合同。有些动迁房还没有办出产证,需要所有可能的安置人员与你签署合同,否则他们将来有可能以未同意出售房屋为由反悔; 2、确保拿到房屋。没拿到房屋之前,房东如一房多卖,买方的资金毫无保障。实际占有房屋的人才能优先得到房屋,并在将来取得产权; 3、买卖合同合法有效,是对买方的有效保障,而非借款合同、抵押合同或者其他合同。合同的拟定要非常完善,考量到所有卖方可能违约的情形,并确定违约责任。以上三条都能做到的情况下,将来假如房东反悔,只要房屋上不存在抵押或查封这类过户障碍,打官司都能赢。

来自:linfan80 2019-02-25 15:34:27

现在绝大多数的配套安置房有过户时间的限制,通常是产证办出后5年内不得过户,通常在产证的附记里体现。然而这样的房屋在房地产市场上仍有很大的销售行情,由于价格通常低于市场价值的30%(当然视房屋的实际位置、离过户限制的时间长短等而有所差别),仍然得到不少人的青睐。 (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此应该满足上述五个条件之一,合同才能被确认为无效。至于上海市现在关于配套房限期内禁止转让的地方性规定,其所规定的是当事人在限期内的转让行为,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋产权的风险,但合同没有违反法律法规,合同效力并不因此遭到否认。在合同有效的前提下,很多人可能吃了颗定心丸。但我们此处,就要着重地谈一谈购买此类房屋的风险了。简单地说,购买此类动迁房的风险的性质和种类,和购买普通二手房并无二致。同样存在卖方违约、不配合过户的情形,也存在因卖方有其他债务,房屋被查封或抵押而不能过户的情形。不过不同的是这个风险等待期特别长,所谓风险等待期就是在这个期限,风险是否发生、何时发生都是不确定的。通常的二手房买卖,从签订买卖合同到过户到交房,前后通常也就是2-3个月时间,在这个时间段内,有可能发生一些不确定的风险,但由于时间较短,发生风险的机率较小。而动迁房买卖从签订买卖合同到最后过户,前后可能就是5年的时间,5年那么长,发生意外的可能性就很大了。也许1-2个月内人的想法不会发生什么改变,但经过了5年,假如房价涨得非常厉害,心态再好的人可能内心都会有些微妙的变化,才碰到了房东中途就要加价甚至毁约的情况。作为律师,我并不建议客户购买此类房屋,终究风险太不确定,对于一个从事法律工作的人来讲,最不愿意碰到的也许就是不确定性。但假如向客户告知过风险后,客户经过自己的权衡,仍然执意要购买的,那么作为律师,也只能最大程度地为客户来降低风险。 1、房屋买卖合同中双方当事人的诚信很重要,只要诚信,合同就能比较顺利地履行下去,因此有必要在签署买卖合同,决定购买前对房东的个人信息、家庭问题等做一个必要的了解。有可能的话,调查其资信情况,评估风险大小,防止卖方资信太差、外债过多,由于那种产权人的房屋经常因债权人申请而遭到查封。 2、既然我们明确了此类房屋买卖合同是有法律效力的,那么最重要的就是在合同里明确权利与义务,并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些,并无坏处。由于违约金过高或过低,并没有绝对的所谓20%或多少的标准,而是与实际损失想比较而言。假如将来5年后,损失小于合同中约定的违约金,依据法律可依照实际损失适当调低违约金;假如损失高于合同中约定的违约金,依据法律可依照实际损失适当调高违约金。显然对于守约方来讲,选取前者相对更有利一些。当然制定合同中有很多细节,委托律师拟定可以达到更全面的保护。 3、由于现在签订的房屋买卖合同通常不能在交易中心备案,无法防止一房两卖,除了让卖方实际交房作为保障外,通常会同时办理抵押登记手续。这个手续能起到比较好的作用。但并不是万无一失的。比如卖方完全可以补办产证,再设立其他抵押(抵押并没有次数的限制);同时由于交易中心认可的是借款抵押协议,而借款实际并不存在,此抵押协议有被认定为无效的风险。 4、现在除了将房屋产权证、他项权利证书原件直接交买方保管,并由买方占有房屋以外,如有可能的话,还可以要求卖方将有关房屋的所有权利委托给买方指定的第三人行使,这个第三人应该是买方绝对信任的,保证将来符合交易过户条件时,即使卖方不出面配合,仍然可以由委托人凭公证书直接将房产过户给买方,防止可能产生的诉讼成本和时间成本。当然这种委托书现在上海多家公证处已不予办理,但这并不代表此类合同不合法。有客户在张峥嵘律师的建议下,至外地办出了有同样效力的公证委托书。但此类委托书也有被卖方私自撤销的风险。在动迁房买卖的过程中有很多细节,不同的买卖双方可能碰到的情况不完全一致,无法一一预见。因此上述几点只是普遍适用的建议,可以运用于大多数的买卖过程。如有特殊情况,建议还是事前多咨询律师,谨慎操作。

来自:光曜燎烛 2019-02-25 15:26:43

动迁房买卖要关注事项的很多,最好要签订三方协议(就是有买卖双方和见证方)或者将协议进行公证·

来自:麻辣香肠 2019-02-25 14:58:59
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