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有经验朋友能不能告诉我房屋买卖卖方违约如何处理?要注意什么?

来自:哎你不是三四天 2017-06-15 17:08:43
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关注事项有以下几个: 一、合同双方当事人的基本情况包括当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的,共有人也应到场,并在买卖合同上签字,不能到场的,应出具公证委托书。 二、标的本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,在买卖之前,应详细查看房屋的房产证原件,确保出卖人合法拥有房屋。 三、价款价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中,存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款不能清偿的情况,由于办理过户时要求取消银行抵押,出卖人又无力清偿贷款,而要求买受人替他先行还清贷款的,应关注交易安全,主要是对办理过户手续的时间及房屋交付时间进行明确约定且不宜时间过长。还有一种情况是买方应该在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款,此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。 四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。这里特别要关注的是税费的分担,通常二手房买卖过程中,约定卖方净得款最为简洁。 五、违约责任规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与付;规定免责条款;如有担保,应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。 六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。如无约定,发生争议则只能向房屋所在地法院起诉。 七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让主要是约定合同变更与转让的条件,不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。现在,二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属,列明随屋转让的物品清单。期望对你有用

来自:来自星星的ni 2017-06-15 17:31:55
其他回答(7)

一、二手房买卖中的纠纷有哪些? 1、“一房两卖”中的两方买受人。出卖人受快速上升房价的影响,宁愿承担定金罚则等违约责任,与另一手买受人签订第二份房屋买卖合同。往往在两方均未过户的情形下,两方买受人针对各自合同的履行情况,或者起诉出卖人继续履行合同,办理过户手续,或者起诉要求解除合同,双倍返还定金、返还房款并赔偿购买同等地段同等面积房屋的差价。 2、涉诉房屋的共有人或者真正的所有权人。买房人依房产登记公示效力考察房屋产权证上无共有人、抵押人及其他权利人的信息后签订买卖合同,但往往又出现夫妻另一方、遗产继承人、经公证共同出资购买人等以出卖人无权处分为由,请求撤销买卖合同,或者以交易价格极低,买卖双方恶意串通损害第真正权利人利益为由,要求确认买卖合同无效。 3、请求行使优先购买权的承租人。现在房屋租赁市场活跃,但买卖双方对合同签订时房屋是否存在承租人及其优先购买权对合同效力的影响认识不到位,忽略对承租事实的考察认定,往往在买卖合同纠纷之外又出现承租人起诉买卖双方侵害其优先购买权,请求确认买卖合同无效的情形。 4、为买卖双方提供居间服务的中介机构。大多数的二手房交易都是经中介居间促成,中介机构参与交易整个过程,交易环节多,在介绍房源信息、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节往往存在隐瞒房屋信息、违规申报、支招避税、以贷款政策变更为由误导当事人等问题,或者享受居间服务者对居间服务的内容和标准有异议,拒不支付居间费用,导致买卖合同争议之外的居间合同纠纷产生。 5、提供物业服务的机构。在二手房交易中,假如买卖双方对交接时的水电暖物业等费用约定不明,事后互相推诿,均不承担相关的费用,将导致相关物业单位起诉买卖双方的服务合同纠纷产生。 6、涉房地产登记管理部门。部分当事人因房屋交易时参照的房屋登记信息不准确,导致交易不能,或者以房地产登记部门审核不利,依据虚假的材料做出错误登记为由,提起行政诉讼,要求房地产登记管理部门撤销颁发的房屋所有权证。 二、如何处理二手房买卖纠纷?针对房屋买卖合同的诉讼重叠现象,该院提出以下建议:一是由诉争房屋所涉买卖合同纠纷、撤销权纠纷、居间合同纠纷等承办法官及时集中沟通案情,全面考察诉争房屋的交易历史、权属情况、登记公示信息,梳理相关利益关系。二是把握诉讼时机和节奏,必要时追加相关利害关系人为第三人,或者适时中止诉讼,待优先权利人诉讼终结后再行处理。三是建议相关部门加强对中介机构的监管,净化房地产中介市场环境。四是建议房地产登记管理部门完善共有人登记、异议登记等制度,加大登记手续审核力度,弥补管理漏洞,防止因房产信息固化中的不完备、不准确引发纠纷。

来自:无双公主 2017-06-15 18:51:28

二手房屋买卖违约金如何赔偿违约金应占合同总金额的多大比例在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%,其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方依照自己的意愿协商确定。

来自:微醺灯光 2017-06-15 17:30:53

答:二手房屋买卖违约金如何赔偿违约金应占合同总金额的多大比例在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%,其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方依照自己的意愿协商确定。

来自:春雨映西湖 2017-06-15 17:09:44
广州二手房交易税费百科

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