能否退房取决于是否出现了法定或者合同约定的退房条件，而不是有没有交付全部或部分房款，实际分析有这些：退房条件 1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。依照现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 2、开发商开发手续不全引发合同无效.开发商应该证件齐全才能盖楼、卖房。假如开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商未经购房人同意擅自变更设计.在购房人与开发商签订的合同中，通常都约定开发商在变更设计之前，应该经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。 4、房屋面积误差超过3%假如交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 5、房屋质量不合格引发严重影响使用依照最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 7、迟延办理房屋所有权登记依照买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因引发无法办理房屋所有权登记的。 8、按揭合同办理不下来因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。 9、在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。退房程序 1、先找开发商协商,协商不成再诉讼有关专家建议业主，假如满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。假如开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可依照自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选取诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。 2、索要违约金及相关税费假如是开发商违约引发退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入购买者实际损失范围内，由开发商补偿。 3、首付、月供利息都可获赔在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
退房及退房程序指南退过房的人都知道，买房不容易，退房更麻烦。现在通常买房的人对于退房的相关知识知之甚少，万一遇到了这样的麻烦事，业主要怎样在保护自己权益的情况下，更顺利地办理退房手续呢哪些情况可退房 1、开发商逾期交房构成根本违约开发商经购房人催告后三个月的合理期限内仍未履行交房，购房人有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 2、开发商擅自变更设计开发商变更规划、设计，影响了房屋的结构形式、空间尺寸、朝向等。在购房人与开发商签订的合同中，通常都约定开发商在变更设计之前，应该经过购房人同意。 3、房屋实测面积与合同约定面积不符假如交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 4、房屋主体结构质量不合格因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。不过认为主体结构质量不合格的，首先应依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 5、约定期限内购房人未能拿到产权证依照买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因引发无法办理房屋所有权登记的，购房人可以退房，并且得到相应的补偿款。 6、房子产权不清楚如存在抵押、联建或其他经济纠纷，开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有开发商未取得预售许可、房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、房屋权属有争议等情形。退房程序第一步买房人发出退房通知买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任引发退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能商榷确定等原因引发退房的，开发商无需承担赔偿责任。第二步15天内办好各种手续买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。第三步开发商退还房款开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。假如无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。退房关注事项 1、保险退保手续不要忘在购房者办理按揭贷款时，银行通常都会要求买家为其购房上保险，依照《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低依照《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还依照《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选取适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因引发退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，假如拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。可能不全面你再找个律师咨询下现在开发商都不讲理别着急
2、房屋买卖交易手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 1.契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 2.公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。假如您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 5.产权代办费业主完全有权选取自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。最详细的收房关注事项：你可以自己去看下，以及一些其它的问题。 1.由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。 2.出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选取退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，假如开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。 3.假如不具备上述条件，不过房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
题主好，不能办理权证变更的房屋变数大，建议不宜介入为好。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法，购买者完全可以起诉该开发商，有权要回自己的公摊面积或者退房，并要求开发商进行赔偿，期望额可以帮助到你。