若开发商同意退房，你可以先与开发商达成退房协议，由开发商将首付款、已还按揭款及利息等其他费用返还给你，然后与开发商办理委托还款手续，由开发商将剩余贷款本息直接还给银行，解除抵押贷款合同。
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。比例大约占贷款总额的10%。
个人住房贷款属于抵押贷款！可以简单的理解为把你的房子抵押给银行，然后银行把钱给房地产开发商，房子归你，你还银行贷款！