总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，由于是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。由于人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，依照有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已清楚表明，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。由此看来人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。那人防车位可不可以进行租赁呢？依照现在的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:观点 一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。观点 二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程应该办理登记手续。由此看来如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力引发该车位被政府部门无偿征用的可能性。最后，大家在约定租赁期限还要关注，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

产权是享受权益转让、买卖、赠与；使用权只是从物管哪儿拿到的一种暂时使用权，不可转让、买卖或赠与。现在现行的法律没有对车位、车库的归属做出清楚表明，不过多次因车位引发的案件审判结果表明，凡是购买的车位不属于人防工程，只要由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，并且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受法律的保护，当签订使用权租赁合同时，切记最高租赁年限只有20年。假如上述停车位已经纳入面积分摊范围，停车位就属于公共使用面积，物业无权以买卖的方式进行交易，只能收取一定的管理费用。

针对车位公摊面积的大小，现在我国尚无相关法律规定。通常一个车位的实际面积只有十二三平米，不过合同中标明的面积都为30至35平米。这是由于开发商把地下车库的通道、拐角等面积公摊计入其内，假如双车道可能会大些。依照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 独立使用的地下室、车棚、车库，为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是，该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。

公摊面积是指电梯井，管道井，楼梯井，变电室，设备间，公共门厅，过道，地下室，值班警卫室等等，地下室属于公摊面积的。