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问一下大家,房改房买卖需要注意哪些问题?有没有人了解?谢谢!

来自:清风清羽 2018-10-12 19:37:39
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二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选取。这三种价格出示的手续是有区别的,在购买“房改房”之前一定要调查清楚,做到心中有数。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市交易;按成本价购房的,产权归个人,但通常5年后才能进入市场交易,交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,实际按照当年标准价占成本价的比重来确定。据了解,并非所有房改房都可以上市交易,就像军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”,现在还不可以随便出售。很多公房在房改时,原单位都保留了优先回购权,依照国家规定,原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见,将是您能否购买房改房的重要因素之一,因此购买者要确认原单位是否允许转卖房屋。房改房交易的关注事项有哪些? 1、看看房子有无“前科”和二手商品房买卖一样,购买者同样要弄清房改房的即时信息,并对房屋所有人的情况有大致的了解。房改房的真实“年龄”究竟有多大,购买者往往难以辨别,据专家介绍,“房改房”不像商品房那样,在土地证上标示出土地明确的使用年限,只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后,才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权,但并不意味着“房改房”就成了新房子。这样来看,从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”,假如此套房屋几易其手,房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗?事实并非如此,购买者可以依照房产证和户主的相关证件,到房管局交易大厅查询该房屋的档案,这样可以确定房改房的实际“年龄”。通过查询,购买者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情况,并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式,实际拥有几套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押,户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上房改房,则此套房屋无法办理过户手续。 2、查看户主享有房改政策是否超标影响房改房上市交易的还有一个问题也很关键,那就是户主享有房改政策是否超标的问题,按国家规定,初级职称享受 80、中级职称1 00、高级职称120的房改政策,还要关注房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。 3、慎重办理交易过户手续办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节,也是最重要的一关,因此购买者在购买“房改房”时需要慎之又慎。在房改房交易前一定要摸清房屋的实际信息,以免为自己带来不必要的麻烦,最好的办法是去房管局交易大厅进行查询。在交易过户时,一定要关注产权过户应该报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成,中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成交易过程。不要轻易做出先交钱再过户或先过户再交钱的承诺,建议双方可以考量将房款放在双方都信得过的机构或中介公司代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交与卖方。房改房的交易过程中,以及很多操作上的问题,房产律师可以用自己的专业知识和丰富的经验,从查证、选房、交定金、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询,告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式,以助于购房者作出正确判断,少走弯路,防止风险或尽最大可能减小风险。

来自:莫念 2018-10-12 21:12:09
其他回答(6)

1.房改房可以买,最主要是要看产权人与原单位签署的原购房协议(或称买卖合同)中有没有特殊约定,如:房产要转让时单位有优先购买权,或只能出让给本单位职工等。如没有约定的话,就能够安心选购。 2.二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选取。 3.当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市买卖;按成本价购房的,产权归个人,但通常5年后才能进入市场买卖,买卖前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,实际按照当年标准价占成本价的比重来确定。 4.并非所有房改房都可以上市买卖,就像军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,现在还不可以随便出售。 5.在在房改房买卖过户时,一定要关注产权过户应该报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。 6.房改房上市买卖的手续比通常的二手房买卖多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市买卖,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房买卖程序进行买卖。 7.由此看来房改房是可以买的,不过在购买的时候要谨慎。购买房改房关注事项有: 1.了解产权可靠性; 2.确认登记的面积、使用期限; 3.清楚房屋背景与周边环境; 4.确定房价的合理性; 5.慎重办理交易过户手续。毕节房产纠纷律师点评:当事人遭遇房屋买卖合同等房产纠纷时,一定要依约定期限处理,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施引发合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。房产纠纷律师是专注在处理涉及房产建设、买卖、租赁及拆迁等方面纠纷业务的专职律师。

来自:Miss小小 2018-10-12 21:29:50

房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。 1、房改房是国家对职工工资中没有包括住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府依照实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。 2、房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 3、在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。 4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。另外购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,通常要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。过户流程 1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权问题,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权问题及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门依照交易房屋的产权问题和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要依照交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。双方准备资料(全款)产权证过户材料:旧产权证、买卖契约、权属申请登记表卖方:身份证、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)买方:身份证、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)注:在办理产权证过户时,要先配图土地证过户:当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了材料:新产权证(原、复印件)、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证(原、复印件)注:若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理,委托人需提供本人身份证(原、复印件)、土地登记委托书房改房税费:房改房,又称为“已购公房”、“上市公房”,是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型,在房改房中,只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易:契税、印花税:按照商品房的契税和印花税标准交纳;土地出让金:房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由政府颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价】,北京市市区现在的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮),也就是说,成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;个人所得税:房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000元/平米;需要关注的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

来自:阿桂园丁 2018-10-12 19:51:17

房改房不同于商品房,买房者在实施交易之前,弄清房改房产权,由于并不是所有房改房都可以自由买卖的,就像军队、保密单位、教育部直属高校的房改房。因此对于房改房买卖的问题,可以从以下几个方面考察。 (一)房改房可以分为完全产权和部分产权两种。当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选取。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市交易;按成本价购房,产权归个人,但通常五年后才能进入市场交易,交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产,实际按照当年标准价占成本价的比重来确定。这三种价格出示的手续是有区别的,在购买之前一定要调查清楚,做到心中有数。 (二)很多公房在房改时,原单位都保留了优先回购权,依照国家规定,原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见,将是您能否购买房改房的重要因素之一,因此要确认原单位是否允许转卖房屋。 (三)有下列情况之一的房改房暂不得上市: 1、已列入近期规划改造范围,户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房; 2、擅自改变房屋使用性质的房改房; 3、党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房; 4、购房贷款尚未还清,所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房,经抵押权人同意转让的除外; 5、职工原购公有住房时,经市房改办批准,与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议中有其他约定条件的,从其约定; 6、法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房; 7、以低于房改政策法规的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 8、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 9、上市出售后形成新的住房困难的; 10、违反规定使用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。需要指出的是,我们所讲的房改房上市交易,是指房改房首次进入市场进行交易,房改房转让以后再次进入市场进行交易的,按照有关城市私有房屋交易管理规定办理。

来自:旅行者47 2018-10-12 19:51:14