在现在的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式的商品房买卖合同之前，大多数会要求购房人签订认购书，缴纳认购款。所谓认购是指签订《商品房认购书》。《商品房认购书》是购房者与开发商签订的一份合同，并且独立于正式房屋买卖合同(认购后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为粉色，也就是指已预订)。《商品房认购书》并不是购房过程中法定签署的文件。依据《中华人民共和国合同法》，《商品房认购书》被视为要约合同。虽然《商品房认购书》所约定的购买行为有效，不过买卖双方仍需签订正式的《房屋买卖合同》。由此看来最终的购房法律文本只有《房屋买卖合同》。假如签订《商品房认购书》时，该房源已经取得预售许可证的话，并且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，签订的《商品房认购书》属于有效协议，退房就属于违约行为，不能要求开发商退还定金。在签订《商品房认购书》后，这些两种情形购房者可以退房。 1.签订《商品房认购书》时，所买房源还没有取得预售许可证，签订的《商品房认购书》属于无效协议，购房者是可以要求开发商退还定金的(开发商在没有销售许可证的情况下收取定金，本身也是违反相关规定的)。 2.签订《商品房认购书》时，买的房源虽已经取得预售许可证，不过《商品房认购书》中没有注明房号、面积、价格等主要条款内容，签订的《商品房认购书》属于无效协议，也是可以要求开发商退还定金的。

一、 依照我国现在的法律规定，并未清楚表明购房者在签订正式预售（销售）合同前，应该签订认购书。认购书的法律意义就在于，它终究是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律约束力，签订人就要为其负责，受其约束。假如认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份买卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容实际化；假如认购书未明确主要条款，则认购书不具备买卖合同的性质，可以看做是双方的意向书，但仍然具有法律效力。 二、签订商品房认购合同应当关注什么？ 依照合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。” 由此看来虽然购房者买房前并不是应该要签订房屋认购书。不过假如一旦签订的话，那么也就应该遵守房屋认购书的约定。，购房者签订房屋认购书时要与签订正式合同同样须谨慎。实际来说，购房者签订商品房认购合同时应当关注以下几点： 1、要确认房产的资质。《预售合同》有规范文本，但《房屋认购书》条款较简单，有些房产商可能使用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况，来规避法律，购房者不可忽视这一点。 2、要实际基本生效条款。尽管并没有明确的法律规定《认购书》中应该写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容特别是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等应该有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。 3、要内容合法。形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都应该在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。 认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签订的独立的合同，依照预约，开发商的义务是在将来与买受人签订销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签订合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，假如没有正当理由而不签订买卖合同的就丧失该定金；出售人假如没有正当理由而不签订销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，假如一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。由此看来购房者应该非常小心留意房屋认购书中的购房定金。 以上就是对“买房之前应该签订房屋认购书吗”“签订商品房认购合同应当关注什么”所作的解答。由于楼市的热销以及有些房产商的故意炒作，购房者看中某一房产后，假如当天订购就可以有优惠，或者等到第二天要涨价，或者造成今天不订明天就没有的紧张局面。对于急于购房的购房者来说，在对认购书的约定不清不白的情况下也会立即与房产商签订认购书。

假如买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而引起未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、签订认购书后购房定金可以退吗假如双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 3、签订认购书后购房定金可以退吗假如双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 4、签订认购书后购房定金可以退吗假如一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而引起签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。以上就是对“”所作的解答。总之，由于现在越来越多的开发商都要求购房者事项签订房屋认购合同，因此引起了很多房屋认购书纠纷。在众多房屋认购书纠纷中，最常见的就是购房定金的问题。购房者常常会问在签订认购书以后定金还能不能退。在这里，我们要提醒广大购房的朋友，一定在签订房屋认购书前要思考熟虑，防止日后出现纠纷时而后悔不及。为了能最大程度地防止损失，购房者应当花点时间了解相关的知识，也可以直接向律师咨询，终究律师在处理这些问题上具有很多经验，能为您带来最大的帮助。