二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权问题，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权问题及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门依照交易房屋的产权问题和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要依照交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

没有证或者证没有办理下来的房子千万不要买，谁买谁被坑，买房一定要买五证齐全的房和有房产证的二手房

自年中以来，楼市一直处于“被下行”的舆论漩涡中，从调控一步步加紧，到全国多地土地流拍，再到金九银十成交黯淡，最后到新房变相打折、降价出售，这些实际情况无不向人们预示着楼市正在降温，房地产市场正在收紧。楼市下行，很多人就自然而然地想到抄底，花最少的钱买到未来可能最溢价的房子。那么问题来了——年前抄底，是买新房划算还是买二手房划算呢？我们都知道，新房比之二手房，购房手续更简单，房子质量更有保障，购买更省时、省力、省心。而二手房对比新房，最大的的优势在于价格，通常一个区域的二手房平平均价格格要比新房平平均价格格要低5%~25%，大多数二手房即使加上税费也不及同户型同面积的新房总价高。在这样的分明的优劣势对比之下，大多数购房者还是会优先选新房。但年前抄底买房，小编建议买二手房。原因有这些： 1.年前业主急于卖房，议价空间大，捡漏机会大卖新房的是开发商，他们不缺钱，也不缺观望楼市政策和趋势的耐心，不会急于在短时间内急着把房子全卖掉。而二手房就不一样了，卖房的是业主。年底了，大部分人的资金链在年前通常是最紧张的，选取在年前卖房的业主通常都是比较着急用钱的。在急于变现的情况下，他们通常会降价出售自己手中的二手房，甚至时常有低于原购价的二手房出现在市面上。在这些业主自动降价出售的房源中，或许就有各方面条件都很好但价格实惠的“笋盘”。况且，由于业主急于卖房，议价空间会比平时大，这个时候找个靠谱的中介帮你谈价格，买房子这事儿就简单了。能不能在年前捡漏到一套好房，就看你有没有行动了。 2.中介服务意识增强，房源选取机会增多买二手房，除了要和业主打交道，购房者接触最多的就是中介了。做销售的，业绩才是王道，而年底正是需要冲业绩的时候，终究谁不想赚多点钱回家过个好年呢~于是房屋中介在年底会卯足了劲儿冲业绩，服务意识大大增强，想方设法地为购房者们找房买房，讲价谈价谋求最大的优惠。如此一来，买家可多看房源大大增多，房源选取机会更多。 3、年底贷款，银行贷款流程有优势银行通常每年1月开始制定新一轮的放款计划，此时批贷相对比较容易。另外年底银行为了完成业绩冲刺，个别剩余额度相对多的银行贷款流程可能较快。