土地使用权年期修正

　　1.实质

　　土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

　　2.修正方法

　　(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：

　　K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

　　式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;

　　r——土地还原率;

　　m——待估宗地的使用权年期;

　　n——比较案例的使用权年期。

　　(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：

　　年期修正后地价=比较案例价格×K

　　案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如下：

　　年期修正后的地价=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m