从9月19日到9月27日，杭州在不到10天的时间内接连打出数记楼市调控“组合拳”，外地户籍限购、土地出让规划调整、购房落户暂停、二套房贷首付比例提至5成……调控力度渐进式升级。截至10月18日，限购回归恰好是一个月的时间。站在这个节点往前回溯，杭州楼市“退烧”了么?

　　“退烧”进行时

　　巨量成交实则“头重脚轻”，房价微跌2.4%

　　在9月19日—10月18日这30天的时间里，杭州楼市合计的商品房成交数为22294套。这个数字不仅远超2015年的历史同期(11484套)，较今年过去9个月1.7万套的月均成交也要高出不少。

　　然而巨量的成交只是表象，市场的温度远没其反映的这般“热”。

　　若将限购回归后的一个月分成三个10天来看，可以发现，其成交主要来自于第一个10天(9月19日—9月28日)，9465套的成交量占到了总数的42.4%，单是9月27日一天，成交就在两千套以上。

　　而这10天是有其特殊性存在的，由于政策变动的原因，许多先前捂盘、惜售的开发商不得不赶紧开盘。据不完全统计，这10天里杭州至少有11个楼盘有开盘。

　　刨去前10天再去看，楼市的整体成交情况只能说是一般。由“927”新政前后20天的成交量对比就可以看出，在新政的持续发酵下，成交量实际上是在往下走。

　　另一个支撑市场“退烧”的数据来自于价格。

　　同样是来自于浙报传媒地产研究院的数据，限购回归后的一个月，杭州楼市的平均成交价为18786元/平米。对比限购出台前的一个月(注：限购出台前一个月为8月20日—9月18日，下同)，有着一定的下滑，降幅为2.4%。

　　房价微跌，说明调控的目的已然初步达成。

　　“退烧”期表征

　　小户型成交占比下跌2%，酒店式公寓成交猛涨两千套

　　除此之外，限购回归的首个月，还有两个变化值得重点关注。

　　第一个变化是小户型的式微。

　　以9月18日为界，对比限购前后一个月的成交数据可以发现，住宅刚需产品的成交比例呈现一定的下降。限购之前的一个月，90方以下户型在总成交的占比为50.6%，而在限购之后的一个月，这个数字为48.6%。

　　住宅刚需产品成交占比的下滑，固然和该类产品供应不足有关。但也应该看到，相比于改善类产品，刚需小户型由于总价低好转手，过去一直是投资客眼中的“香饽饽”，限购的出台抑制了投资，继而将不少投资性需求从刚需市场剥离了出来，这也在一定程度上削减了该类产品的成交占比。

　　第二个变化是酒店式公寓的“异军突起”。

　　同样是对比限购前后一个月的成交数据：限购前，3049套，限购后，5432套。

　　可以看到，在限购出台之后，酒店式公寓的成交量出现了大幅度的增长。

　　长期以来，“不限购不限贷”是酒店式公寓赖以和住宅竞争的最大优势，然而2014年一纸“松绑令”的下达，让该类产品“一夜回到解放前”。在限购回归之后，住宅的投资需求被抑制，此消彼长，酒店式公寓成为了承接投资性需求溢出的重要载体。

　　市场的热度还会继续下降么?

　　就目前的情况看，这个可能性并不小。

　　这么说主要是基于市场心态的变化。政策调控下，购房者从过热的楼市中清新过来，从盲目转向理性，观望再度成为了买方市场最为主流的一种态度。

　　“这轮红利基本上已经过了，然后市面上在卖的性价比高房子感觉也不算太多，还是再等等吧，等明年一些新楼盘起来了，应该能有更好的选择。”半个月前，在北辰奥园17号楼的开盘现场，一位方姓的购房者如是告诉记者。

　　卖方市场上，开发商的心态也在发生变化。

　　“927”新政出台后，本网记者曾在第一时间采访了部分热销盘的负责人，对于后续的定价，不少开发商表示年内不会有大的变动了，价格会相对的坚挺。

　　浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚说：“现在应该算是房地产市场的一个非常时期，在强大的政策和舆论压力之下，无论是购房者还是开发商都一定程度上失去了方向，因而短期内购销双方的热情都不会太高，成交量下降是必然，至于价格会不会继续走低，现在还不好说，但可以肯定的是，整体上涨的概率已经很小了。”