设计-改造-管理-运营 全能设计师炼成记

　　同是家居设计，长租公寓和普通住宅又有不同?对此，李坤给出完整的长租公寓改造流程：

　　先根据路段选房→签长租合约→投入改造成本→设计、改造→最后租赁平台上运营。每个环节都会直接影响到后期的回报与收益。一个要商业盈利一个是单纯自住，一个产生价值一个消耗价值。显然李坤做得不仅是设计，还要运营。

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造前2015年)

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造后2015年)

(永康路141弄，新式里弄房，三楼改造后2015年)

　　装过房子的人都知装修非易事，改造则更难。恶劣的环境、苛刻的条件、难缠的邻居、有限的预算……这些在电视改造节目中出现的拦路虎，李坤也没少碰到。用一个不太贴切的形容，就像游戏中打BOSS，闯过重重关卡才能抱得美人归(换得美居住)。

　　就拿预算一项来说，设计师除了负责美，还要负责省。一套70-80平两室一厅，李坤把直接拎包入住的改造成本定在20万左右，20万是什么概念?差不多与上海的卫生间同等价值。为了省预算与达到最优居住效果，李坤也是无所不用其极：旧红木床一分为二当沙发;八仙桌锯掉腿就变茶几。旧物新用，坚决把上海式的“会过”进行到底。

(铜盘改成吊灯)

(铜铃铛改成吊灯)

(水泥花砖做成茶几)

(老木门改为茶几)

　　而历经艰难险阻的改造还仅是其中一环。要想实现后期的回报，就要懂得运营。设计需要匠心，运营则要了解市场。李坤目前运营的150套长租公寓，主要面向高端客户群体，以企业高管与文艺青年为主。这类客户对房子有什么需求?地段、出行便捷性、街区时尚度、是否在工作与社交辐射范围是影响他们选择的首要因素。要满足以上条件还要靠设计师的商业嗅觉。

　　还好市场推广与后期维护都有成熟的团队在帮忙，李坤才能把更多的时间用于提升自己的专业上，设计展会、国外建筑、包括电影书籍都是李坤获取设计灵感的方式。从设计小白到如今项目越接越大的专业设计师，李坤认为，设计最忌纸上谈兵，审美和创意是设计师最基本职业素养，而更加成熟的设计师，还建立在对材料的认识和现场把控上。

(淮海中路1412弄新式里弄房改造)前)

(淮海中路1412弄新式里弄房改造后)

　　“其他来自于业主委托的项目，也主要是出租为主。经过改造，在市场租金下，他们会取得很高的回报率。这种模式给我们设计公司会有很多自由发挥的空间，不会过多设限，他们只想达到盈利的目的，那这也是我们可以给到他们的，因为我们也懂得什么样的设计可以获得更高的回报率。”

　　“自己管理的房子就大概有150套。基本上是95%的出租率。管理、市场的推广、后期的维护都是我们自己做的。”

　　“每一套房子都会产生成就感，老房改造，遇到的困难太多了，所以印象都很深刻。我记得用时最长的一套房子大概花了7个月，其实也就是个80平左右的loft公寓，三楼有个尖顶。中间协调邻居、与物业沟通，还有结构改造等花费了大量的时间成本。邻居会担心有安全隐患，所以一直要与邻居是全开放还是半开放等一系列问题，最后给出一个折中方案。”

　　乡村建筑是未开发的璞玉

　　好的设计师当然不仅是凭天马行空的想象力，还要具有前瞻性的商业思维。

　　当下中国，农村人想留城市，而城市人却想回农村。在这看似寻常的社会现象中，敏锐的李坤也嗅到了其中的机遇——乡村建筑是尚未开发的璞玉，未来势必会形成极大市场。

乡建工作考察现场

　　2017年的中国，大城市面临巨大人口压力，到底有多少人从农村涌入大城市，标准答案就藏在春节空无一人的城市街道中。以领先中国至少30年的美国为例，30年前的美国也与当下中国一样：大量乡村人口涌向城市，乡村因基础设施医疗娱乐以及工作岗位的缺失，变成空心村，故乡沦为回不去的地方。而如今的美国恰好相反，穷人黑人集中在城市，中产分散在城郊。与美国发展呈相同态势的中国，平静中也在酝酿着一部反转剧，未来一定会有更多的富人阶层逃离城市。

　　事实确实如此，当城市扩张赶不上人口增长的速度时，回归乡村将是一种不可逆的趋势。想要吸引人重回农村，建筑改造就刻不容缓，政府与建筑师势必会承担更为起重要的角色与责任。

　　目前，李坤在黄山山脚附近做的乡建工作，就是与当地县政府在合作，以升级和活化乡村为目的，让乡村有民宿，有咖啡馆、有画廊、还有酒吧，乡村还是乡村，但它也会变成艺术集聚地。届时，不仅可以改变当地的人居生活，还能吸引更多的人返乡长足发展，彻底改变乡村现状与人口结构。

乡建工作考察现场

　　当然，与城市住宅改造不同，乡村建设工作往往长达几年的时间，需要投入更多的时间与精力，这对盼着改变的当地村民和李坤而言更像是一场旷日持久的战役，所幸的是，这场战役终会取得胜利。

　　“尤其最近五六年是中国物联网高速成长的时期，它的成长必然会带动一些产业的发展。很多在家办公的人更青睐乡村生活。我们现在在做的，就是把乡村变得像万达那样的，里面有城市应有的设施，但又不失乡村的质朴。”

　　“风景区目前是选址的首要因素，还包括它的环境，像它的建筑、地方的人文、交通和民风，都会有一个综合的考虑。这个项目我们不会刻意地去保留徽派的建筑，会有痕迹，但不会刻意保留，外观上可能是徽派和现代风格的结合。”

　　采访手记：李坤在谈到最推崇的建筑师时，说到赖特提出的“建筑要融于自然环境”的理念一直影响着自己的建筑观。这位大学肄业、与柯布西耶齐名的美国建筑大师，无论是他的理念还是个人经历上，无不在激励着这个与他身处不同时空下，草根出身的中国设计师砥砺前行。做最适合的设计，创造更舒适的人居环境，也将是李坤“长期坚持、永不动摇”的设计方向。