一直以来，人们说起上海的房价，都会望而兴叹。4月份以来，楼市新政在上海紧锣密鼓的出台中，这一系列的新政，对上海的房地产市场产生了哪些影响呢?

　　上海新建商品房共成交584套，成交面积7.19万㎡，环比上涨177%。上周成交均价42310元/平，环比上涨15%。

　　从成交区域来看，前期推盘的项目经过春节假期休整后再度进入签约期，因此嘉定、崇明等远郊区域再度活跃起来。

　　嘉定成交141套，排名第一，奉贤、崇明成交排名第二和第三，虽然成交开始增加，但除了嘉定之外，其余区域成交套数依然未能过百。此外，诸如徐汇、静安、杨浦、虹口等中心区域成交也有一定恢复。

　　个案成交方面，不难看出刚需品类的产品不再一家独大。3-5万元/㎡的改善型产品再次成为前十榜的主力，占据7成，3万/㎡以内的刚需产品仅占2成，并且还有一个成交均价接近10万/㎡的高端产品。

　　此外，上周新增供应中粮南桥锦云位列成交第三位，第二的万科湖语森林则是前一周的新增供应，同样在上周末开盘的还有嘉定的盘古园府，预计成交会在后几周陆续释放。同时，本周也将有来自青浦和嘉定的两个项目，共计500余套房源入市，3月上旬的新增供应量将接近1300套。

　　经过一年多调控，多数房企基本都已接受大环境向下的事实，逐步寻求投资销售的应对之道，因而未来市场开发投资额等指标趋于平稳发展。

　　有数据显示，截至2月26日，上海商品住宅存量面积虽仅482万平方米，但市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42万平方米。

　　上海链家市场分析师赵葆根认为，供应端是影响新房市场成交的重要因素。在市场热度较高的2015-2016年，市场处于供小于求状态;而在2017年市场降温后，新增供应量依然低于成交量。由此造成上海新房存量的逐渐萎缩，2015年初尚有9.19万套，至2017年底已降至3.12万套，这也是去年新房市场处于低位的主要原因之一。今年1月，由于供应小幅放量(以外围中小套型为主)，月成交量恢复至4300余套，为去年8月以来最高。可见今年新房市场成交，将很大程度上取决于供应端能否释放更多适合自住型需求的房源。

　　据分析，随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，指标意义上，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　今年，在政策面松动可能性较小的情况下，上海市场依然会保持低位的主基调。新房市场能否回升，主要取决于供应端。而二手房市场，经过2017年的成交低谷后，有效房源、客源客观上也得到一定恢复，成交有望在去年下半年以来的低位基础上略有回升。

　　值得注意的是，今年以来，全市新房市场的成交重心，显著向中低价位偏移，总价500万元以下的房源，占到今年以来(截至3月15日)总成交量的78%，而去年全年，这一比重为62%。由于近年上海住宅用地出让，绝大部分位于外围区域，且在2016年2月的土地新政中，即对宅地的中小套型比重作了严格规定。因此，未来外围中小套型、中低价位房源，将是上海新房市场的主流。