4月份上海各区楼价对比
pchouse佚名 2018-4-10 09:44:59

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  一直以来,人们说起上海的房价,都会望而兴叹。4月份以来,楼市新政在上海紧锣密鼓的出中,这一系列的新政,对上海的房地产市场产生了哪些影响呢?

  上海新建商品房共成交584套,成交面积7.19万㎡,环比上涨177%。上周成交均价42310元/平,环比上涨15%。

  从成交区域来看,前期推盘的项目经过春节假期休整后再度进入签约期,因此嘉定、崇明等远郊区域再度活跃起来。

  嘉定成交141套,排名第一,奉贤、崇明成交排名第二和第三,虽然成交开始增加,但除了嘉定之外,其余区域成交套数依然未能过百。此外,诸如徐汇、静安、杨浦、虹口等中心区域成交也有一定恢复。

  个案成交方面,不难看出刚需品类的产品不再一家独大。3-5万元/㎡的改善型产品再次成为前十榜的主力,占据7成,3万/㎡以内的刚需产品仅占2成,并且还有一个成交均价接近10万/㎡的高端产品。

  此外,上周新增供应中粮南桥锦云位列成交第三位,第二的万科湖语森林则是前一周的新增供应,同样在上周末开盘的还有嘉定的盘古园府,预计成交会在后几周陆续释放。同时,本周也将有来自青浦和嘉定的两个项目,共计500余套房源入市,3月上旬的新增供应量将接近1300套。

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  经过一年多调控,多数房企基本都已接受大环境向下的事实,逐步寻求投资销售的应对之道,因而未来市场开发投资额等指标趋于平稳发展。

  有数据显示,截至2月26日,上海商品住宅存量面积虽仅482万平方米,但市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右,降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42万平方米。

  上海链家市场分析师赵葆根认为,供应端是影响新房市场成交的重要因素。在市场热度较高的2015-2016年,市场处于供小于求状态;而在2017年市场降温后,新增供应量依然低于成交量。由此造成上海新房存量的逐渐萎缩,2015年初尚有9.19万套,至2017年底已降至3.12万套,这也是去年新房市场处于低位的主要原因之一。今年1月,由于供应小幅放量(以外围中小套型为主),月成交量恢复至4300余套,为去年8月以来最高。可见今年新房市场成交,将很大程度上取决于供应端能否释放更多适合自住型需求的房源。

  据分析,随着交易量持续走低与预售许可证加快审批,2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上,届时,指标意义上,上海已经存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

  今年,在政策面松动可能性较小的情况下,上海市场依然会保持低位的主基调。新房市场能否回升,主要取决于供应端。而二手房市场,经过2017年的成交低谷后,有效房源、客源客观上也得到一定恢复,成交有望在去年下半年以来的低位基础上略有回升。

  值得注意的是,今年以来,全市新房市场的成交重心,显著向中低价位偏移,总价500万元以下的房源,占到今年以来(截至3月15日)总成交量的78%,而去年全年,这一比重为62%。由于近年上海住宅用地出让,绝大部分位于外围区域,且在2016年2月的土地新政中,即对宅地的中小套型比重作了严格规定。因此,未来外围中小套型、中低价位房源,将是上海新房市场的主流。

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