探寻资本市场新机遇，如何通过精准的决策定位和关注细节的解决方案获得项目的成功?

　　腾飞元创大厦地处九江路686号， 毗邻人民广场南京路步行街核心商圈，步行可达外滩。 大厦地上14 层,地下2层,1998 年完成设计图纸，并于2004年修改图纸并竣工。基地面积2521平方米，总建筑面积27,850平方米。项目虽然有着优越的地理位置，但和南京东路是相对脱离的。大楼自建成使用以来，一直处于低迷状态，在资本市场中口碑不佳。长期以来，没有资本方考虑将其纳入收购计划，一方面因为投资的风险评估，另一方面没有寻求到合适的改造方案。腾飞集团在收购此物业之前，邀请罗昂团队对项目进行了全方位的可行性研究，并以此为基础坚定并完成了收购计划。

改造前 | Before

改造后| After

　　与历史旅游街区南京东路截然不同，九江路更具商务氛围和价值。人民广场历史风貌保护区以九江路为界，项目位于风貌区边缘，东西侧分布新旧两种年代建筑，东侧为上海市首批优秀近代建筑永安百货大楼， 对项目的立面形式有一定的限制和影响。如何在满足室内基本物理条件的同时，打造周边范围的整体和谐成为项目立面设计的核心理念。

　　大厦作为既有建筑的城市更新类型项目，较短的设计周期和报批层面的提前预估，通常是投资商关注的重点。例如，提前考虑不同干预类型的报批流程，以尽量减少设计变更以及出图反复，对于项目的顺利推进至关重要。项目距今仅使用了十几年，5层以上现有的幕墙体系立面情况良好。同时罗昂团队考虑到业主要求：施工期间不影响现有租户，较短的报批时间和有限的预算，因此本次设计不改变原有建筑的使用功能，不变动原有的建筑结构。立面装修的范围集中在1-4 层区域，5 层以上仅进行立面清理粉刷，不做大的调整。室内进行装修，以提升使用者舒适感。

　　建筑本身存在较多的局限性，如何正视建筑弱点，打破物业在资本市场上固有的低端廉价形象，通过品牌重塑和与众不同的设计解决方案，实现资产增值，是logon罗昂设计师所关注的核心。罗昂设计团队试图在不改变结构、外立面不向外延伸的情况下，通过有限的改造内容，实现出众的效果。通常，精准的定位和品牌重塑是项目成功的基础。本项目因其物业本身的特殊性，改造成为现代甲级写字楼具有较大挑战性，为了优化租金及物业长期价值，应考虑通过品牌重塑手段将项目打造为具有自身特色的精品写字楼，以提升市场竞争力，吸引相应的目标客群。一般，统筹考量的品牌策略对于项目而言是较优的选择方案，遵循清晰的建筑理念及商业模式，从建筑的各个层面表达并呼应其品牌价值，以此改变人们对于此项目的原有认知。

　　和南京路相比，九江路商业价值较低。建筑的一、二层具有较好的可视性，应打造成为一个独特的可以提升整栋建筑价值的目的地空间，而非传统的底层功能。引入 BOUTIQUE精品的理念，将过时的建筑改造成新的商务中心，重新定位建筑功能，将市集理念植入现状低层零售空间。1-4层功能作为一个单元整体打造，集市集空间、活动空间、联合办公和设施于一体，以实现品牌重塑。

　　灵活多元的办公空间，全天候的生活市集以及匠心独造的创新社群，形成新一代的办公生态系统，满足了年轻白领们全新的“工作+生活”方式和多元化需求。全天候生活市集，包括一楼的Lifestyle—运动、餐厅、面包房，二楼的Food—轻餐、咖啡、小食等10余家商户，其业态涵盖餐饮、潮流文化、运动健身等。

　　所有的外立面决策均为以解决问题为出发点。现状一、二层外立面建筑不够通透，通过安装装饰玻璃幕墙，改变原有整体外观不连续且封闭的铝板结构墙，使得整体一二层外立面连续通透，适应新的商业氛围，也通过内部功能的展示由内而外的重塑品牌形象。

　　经验而言，历史风貌保护区的建筑，其立面可以进行新的设计和新装饰材料的运用，但是颜色选择和设计理念上应与历史风貌区的整体风格相呼应，通常此类建筑不允许出现标新立异的立面样式。因此项目立面设计要素取材于永安百货，提取永安百货南立面中，墙面与窗面几何比例，通过复制和重新排列，形成了设计的雏形。同时由于永安百货建筑立面既有的模数系统，直接促成本案也具有精确的模数体系，看似复杂的外立面仅由三种尺寸的装饰板排列构成。

　　出于物理指标和装饰效果的双重考虑，立面装饰板选择金属板，具有稳定的物理性能，同时其低饱和度的淡金色哑光表面，减少了对周边环境的影响，以实现与周边环境的整体和谐。原有3-4层南立面没有采光，改造后原有外立面石材装饰面替换成金属装饰板的同时，通过旋转外立面单元来创造外立面粗糙感，给窗户带来采光，并形成现代的城市界面形象。

　　城市更新类建筑，根据现有建筑本身表现评估、基础设施条件、结构改变的局限性和预算及投资回报的限制性,制定将采取的措施策略,以提高建筑的适用性。腾飞大厦对机电系统、照明系统、新风过滤系统、访问控制系统等进行了更新换代，为更多元化的精致办公提供了硬件保障。

　　大厦室内设计在尊重原有功能，不改变现有建筑疏散楼梯及前室、消防电梯的安全设计的基础上进行装修设计。现状低层建筑平面原设计为商场却一天未作为商场使用，未充分发挥平面的使用效率和功能性。在改造过程中，罗昂团队充分考虑平面的使用效率和适用性。1 层的东南角与西南角两个最重要的商业可视面目前被两部逃生楼梯实墙遮挡，为优化底层的商业氛围，将楼梯间处的幕墙略微外扩，营造出通透的商业效果，在东西两侧一层商业区，采用Z 字折形的立面效果，增加商业可视面，突破单调的幕墙效果。7-14 层的室内装修基于现状的疏散情况进行平面分隔，得房率提高5%左右。

　　室内装修风格以简约风格为主，不做过多的装饰，注重实用性和可持续性。设计将有限的层高提高30cm，并通过照明设计解决了采光问题。因为消防原因标准层过道过长，通过合理的照明设计，承担引导性的同时，给人宽敞、明亮、舒适的感觉。走廊两侧错落布置的入口空间，打破了单调冗长的过道感。

　　品质始于设计、细节成就臻品。设计从各个方面关注细节，为项目成为品质化标杆奠定了基础。罗昂团队的现场服务是项目全流程服务中重要的一环，目标解决改造项目现场遇到的各种未知问题，保证项目的顺利推进和品质把控。

　　焕然一新的腾飞元创大厦拥有集复合型联合办公、传统办公及全天候生活市集的为一体的全新办公生态系统。多元化的物业形态相得益彰，满足了企业租户全生命周期的各种办公与生活的需求。

　　办公与零售业态的相互赋能，将腾飞元创大厦打造成为生活与工作完美融合的创新之地，也成为这一多元化街区的新地标，为南京东路板块城市更新又添力作。.

　　项目名称：腾飞元创大厦

　　项目地点：上海市黄浦区九江路686号

　　设计公司：logon.design 德国罗昂建筑设计咨询有限公司

　　关于罗昂设计

　　logon罗昂是具有德国背景的国际设计公司，为城市、建筑和室内空间提供创新型解决方案。logon罗昂由德国知名设计师Frank  Krüger柯复南先生和王芳女士于2005年共同创立。逾十年间，logon罗昂在城市规划、建筑以及室内设计领域呈现众多不同风格及体量的作品，荣获海内外诸多重要的设计奖项，为业内人士肯定的同事，更专注于联通公众，为人们打造品质空间。