金九银十，二手房成交量却5连跌，这是目前广州楼市最新的成交情况。对于广州房地产来说，目前的广州房价已经出现了连续的下滑了。

　　根据监控显示，8月广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%;总成交面积为76.64万㎡，环比上升1%。从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗(约75万㎡)关口，市场交易气氛相对平淡。

　　目前广州市场上项目调价仍属于“个别行为”，而且调价主要方式为“特价房促销”，即主要针对“特定楼层、特定户型”;单个项目全面下调价格的占比较少，且全面调价的主要原因为早前定价过高，目前理性回归。从调价项目区域分布来看，促销行为主要集中在距离市中心较远、区位条件一般的楼盘。

　　从8月网签情况来看，这一类带有明显缺点的项目调价并未对实际成交带来明显刺激，当前环境下，买家入市判断更加理性，不会因为价格调整而“一窝蜂”入市。

　　从成交数据不难发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%，同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不同户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%，同比上涨4.5%。

　　与此同时，随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。数据显示，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018年外围四区成交占比为55.6%，同比净增3.4%。

　　由于上月新批供应速度放缓，上月全市整体消化周期回落至9.7个月，整体库存为777.57万m，环比跌2%;成交大区南沙消化周期从上月9.6个月下跌至8.4个月，该区大盘集中、性价比高的优势越来越吸引买家置业，上月表现出供不应求的情况。

　　上月二手客户要价相对强势，但业主降价幅度较小，客户接受意愿较低，促使成交环比下滑近两成;一手住宅方面，上月延续5月以来月均7000宗的成交水平，半年业绩冲刺后，目前开发商正处于推货、定价策略调整期，整体交易氛围持续平淡。

　　从各区成交情况来看，上月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中，花都、荔湾两区下降幅度相对明显。1-25日分别成交616宗、174宗，环比分别下滑22.2%、19.4%。而番禺由于凭借刚需价格，加上社区大盘的优势，依旧保持领头羊的位置，1-25日共成交673宗;成交占比稳定维持在18%左右。

　　另外，需要指出的是，上月黄埔区降幅最少，且成交占比从5.2%上升至上月的6.0%。主要由于黄埔价格相对低洼、次新房房源充足，再加上科学城板块企业员工居住需求刺激，二手市场有较强活力。因此，黄埔整体成交有一定的抗跌性。