近日有消息称，各家银行总行纷纷调整了首套房的优惠利率，从11月1日起，优惠幅度从原先的7折上调至8.5折，北京、上海等地银行已开始执行这一规定。房贷从严政策已成趋势，新政策对市民的资金流向有何影响?如何贷款更划算?

　　新申请的房贷按照8.5折执行

　　“房贷取消7折优惠，我的月供会不会增加?刚刚才加息，按揭再增加就有点吃不消了。”看到这一消息，不少读者第一时间向记者咨询。就此，记者致电多家银行，多数银行表示暂未收到总行的具体通知，但从本周起已经开始执行新利率，新申请的房贷按照8.5折执行，此前已是7折的房贷仍按7折执行。

　　“现在有关房贷业务的消息比较敏感。”某大型国有股份制银行江门分行个人信贷部员工告诉记者，此次取消房贷利率7折优惠的规定是从各家银行的总行发出的，其实有多家大型银行早已提前对首套房客户执行8.5折的贷款利率了。“以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%;二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。”

　　一次优惠利率调整相当于4次加息

　　一位不愿提名的银行房贷部门工作人员表示，监管层连发多道政策是要遏制楼市价格过快增长，对于存量房贷政策并未作出新的规定，各银行仍会按照以前和客户所订立的合同条款执行，也就是说旧房贷大多不会受影响。

　　和10月20日的央行加息相比，此次商业房贷优惠利率调整无疑对买房者的影响更大，以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。而与之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%——即增加贷款人月供115.57元相比，首套购房利率最低折扣从7折提升至8.5折，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。

　　“8.5折还算优惠了，如果是二套房，利率还是1.1倍呢。”该工作人员建议，如果是已经享受到7折房贷优惠的市民，不必急于提前还贷;对于那些想卖掉老房子贷款买新房的市民，必须算清成本账，毕竟新办房贷每月按揭增加额也不是一笔小数字。

　　运用组合贷款理财最省钱

　　银行专家提醒市民，如果房贷想省钱，最简单、最可行的办法是用公积金贷款或组合贷款。目前江门市区住房公积金个人贷款最高额度为20万元，两个或两个以上申请人购买同一住房的最高贷款额度为40万元，也就是说，如果夫妻俩人都有住房公积金，最高可贷40万元，若需要贷款额度较高，可以申请“公积金+商贷”的组合贷款。

　　如果是组合贷款，应尽量延长公积金贷款年限，同时尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额;这样，每月还款的结构是公积金贷款份额少、商业贷款份额多，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样，同样可以节省一大笔开支。

　　房地产信托类产品收益率或将上升

　　房贷利率的调整不仅会对楼市产生影响，也会对资本市场产生影响。在楼市调控政策下，越来越多市民将选择持币观望，业内人士分析，目前只有股市可以承接这样大的投资资金量，估计楼市投资资金将进一步流向股市。此外，房地产企业银根收紧，将不得不通过信托理财产品进行融资，今年后两个月房地产信托产品的收益率可能会进一步上升。中行江门分行城区支行的陈先生告诉记者，这类产品的投资门槛较高，资金量较大的高端客户可以重点关注。

　　楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。记者从相关报告中了解到，10月中旬全国发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房产开发。近3个月来，房地产信托产品发行规模已经超过去年水平，产品收益率也在上升，10月份发行的房地产信托产品平均预期年化收益率首次突破9%。相比而言，目前银行一年期利率仅为2.50%，投资房地产信托的收益是银行定期存款的3倍多。