吴良镛

　　“建筑业、房地产业的发展模式迫切需要从‘金钱经济’转向‘民生经济’。”著名建筑学家、清华大学教授吴良镛今日呼吁。

　　在2013年人居科学国际论坛上，91岁的吴良镛站着向中外同行做了近一小时的题为“新型城镇化与中国人居科学发展”的主旨报告。他说，在中国城镇化的进程中，住房并不单纯是一个盖房子的问题。现在住房总量已经不小，应该注意避免不合时宜的超建问题，房地产的发展应逐步注入社会内涵，应向与城市发展紧密相连的安居过程过渡，努力满足不同居民特别是低收入居民的住房需求。

　　吴良镛说，从这个角度看，建筑业、房地产业的发展模式迫切需要从“金钱经济”转向“民生经济”。要将人民群众的空间需要作为一切空间规划、建设、生产和分配的出发点和归宿，兼顾资本效率与社会公平，统筹土地与人口城镇化，逐步实现人与社会的全面发展。

　　吴良镛说，必须把生态文明理念融入城镇化过程。雾霾、江河土壤污染、生态灾害等都是目前中国面临的迫切问题。快速城镇化驱使房地产的急性繁荣，超高层建筑层出不穷，大规模新城建设甚嚣尘上，加上国土规划、城市规划工作的缺陷等，综合导致国土破碎，大量的自然山水、乡村田园被蚕食。

　　吴良镛感慨，2007年他在中国科学院大会上提出“城乡发展模式转型”，今天看来仍是重要任务。城镇化关系国计民生，需要在国家战略层面进行顶层设计，对于现行的某些城市建设做法，则需要重新加以审视，进一步深化体制机制改革。

　　吴良镛说，城镇化是一个长期历史过程，无法用某个简单的目标指标来概括。中国城镇化率如果上升到70%，将牵涉数亿人口，涉及人口、资源、环境、交通、住房等各个方面，因此城镇化要以问题为导向，抓住“复杂问题的简单求解”，如在区域尺度上，大致以一省为“基本经济区”，统筹发展工业、农业、交通、水利等各个系统;在城市与城市群的尺度上，采用有机分散的布局建设发展;宜将县域农村基层治理作为统筹城乡的重要战略，以“县域”为单元，有序推及农村地区的城镇化进程。

　　房价调控重在挤压泡沫 打击虚假需求

　　10年来，中国房价高企，而屡次调控均见效甚微。如何能够挤碎泡沫，平抑价格，今秋的舆论重点聚焦于“房产税”。

　　房产税在许多发达国家都有，在中国也有一段时间的试行。房产税与其他财产税一样，主要是社会财富的再分配作用。但事实上，现在的关注点在于，房产税能否用来控制房价?是否应该出台更为猛烈的政策，用更重的税负，遏制房价上升?

　　出台房产税的主要目的是挤出泡沫，将房地产价格拉到正常运行轨道上来。那怎么算“正常”?一是房地产市场交易良性，即交易主要以自住为主;二是市场供求趋于平衡，即居民居住需求能够得到合理满足。

　　仅靠房产税，仍不能抑制投机。比如，一个中高收入家庭，拥有一套原有住房、一套学区房和一套父母住房。但均为自用，不出售也不出租，却必须缴纳相当数额的税负，并可能因此不堪负担而卖房。相反，有些不折不扣的炒房客因为其房产总在不断购进卖出过程中，有些房产甚至在还没有正式过户的情况下就已经卖出，其实际持有房产量很小，所交房产税额也因此很小。那么，这样的房产税不仅遏制了真实需求，而且对投机不具备杀伤力。

　　所谓泡沫指的是由于投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。这种投机需求是一种虚假需求，所产生的泡沫，实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。如果单纯将房产税作为调节房价的工具，主要是遏制需求，却也暂时遏制了真实需求。一些调控政策乏力，主要就是未能有效打击虚假需求，反而引发真实需求者的市场恐慌，造成进一步上涨预期和投机活跃。

　　因此，调控的重点应当是挤压泡沫，从虚假需求的根本上进行打击，即对房产发生的盈利用途进行限制，使房产没有变现投机盈利的可能。进行交易等盈利环节税费的征收，将是调控的关键。如可大大延长交易免税的房屋持有时间;把持有房产的时间进行更细的划分，根据持有时间进行交易时的盈利交税，逐层加大短期交易的税费力度;在每段时间内，综合房产交易整体数量和金额进行累进税率的税收。同时规范房屋出租。这样不仅能打击投机，也能使买房人因商品长期不能变现而缓解对升值所带来的收入预期。

　　房价过快过高地上升，其害处昭然：一是对实体经济的伤害，二是对普通民众消费能力的抑制，三是造成国家经济金融的潜在危机。调控要“下决心、下狠心”，但更重要的是找到问题的根源，有可靠的调研做基础，拿出对症的政策，这样才能为经济良性发展奠定基础。