为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011\1\26日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。

　　国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。

　　通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费;因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费;依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费;限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。

　　通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政(不含垃圾及危险废物集中处置)、房地产、仓储(涉及有毒、有害及危险品的除外)、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20%。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。

　　通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。

　　2016的“全国两会”议程已经接近尾声。“去库存”、“高房价”“首付贷”、“限购”、“房地产税”等楼市议题成为了今年全国两会代表、委员以及媒体记者最为关心的话题。

　　围绕楼市的去库存压力、一线城市飙升的房价，房地产金融化的监管等问题，出席两会的官员们也畅所欲言，那么未来一年，哪些买房政策最有可能出台呢。

　　政策一：封杀“首付贷”

　　从去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。

　　出台可能性：★★★★☆

　　代表如何说：两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　央行行长周小川更是表态，P2P做“首付贷”资质成问题，必须明晰资金来源，银行要对房地产价值进行评估，首付不能是借来的。

　　分析：

　　有了央行的表态，可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，实际上上海目前已经这么做了，中介将迎来一段苦日子。此前被市场质疑的比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象将迎来“监管风暴”。

　　其实，对于“首付贷”是否是高房价的推手，市场的看法呈现两极化。有分析师认为，“首付贷”的出现也是因为满足了一部分的人需求，特别是年轻人，高房价下刚需遭到压抑，最需要房子的人买不起房。“首付贷是高房价的必然结果，充当了这轮楼市暴涨的替罪羊。”

　　政策二：房贷利息抵税

　　所谓“房贷利息抵税”，是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅(或第二住宅)担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。关于这一政策能帮助购房者省多少钱的案例计算非常多，但总体而言还是越有钱的人获得的好处越大。

　　出台可能性：★★★☆☆

　　代表如何说：财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。

　　分析：

　　此前，房贷利息能否抵个税引发多次讨论。多名地产界人士表示，房贷利息能否抵个税是去库存的“王炸”，对房地产是极大的利好。但有财政部相关人士表示，该政策今年实施可能性不大。特别是目前一线城市快速上涨的背景下，更不可能出台这样的方案。朝阳区财政局一名财税人士认为，个税改革综合计征有助于减轻低收入者税负，维护社会公平，使个税发挥调节收入差距的功用。

　　政策三：营改增

　　按政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。如何确保“营改增”顺利落地?国税总局局长王军在“两会”发言时表示，国税总局将尽心尽力快出实施方案，估计两会结束后，国务院很快会召开常务会议审定方案，审定以后，总局将配合财政部，尽快公布方案并制定一系列的操作办法。

　　出台可能性：★★★★★

　　代表如何说：财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”

　　分析：

　　营改增的消息一出，商业地产就开始讨论，新政是否意味着商业地产去库存的利好?企业即将会大量买房?但是，总的来说，商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。

　　对于新政是否能改善商业地产的状况，多位业内人士认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，但实际影响可能有限。

　　而实际上，“营改增”跟财税体制改革密切相关，而并不是专门针对楼市中商业地产高库存而出台的政策利好。

　　政策四：房地产税

　　两会期间，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入第一类立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。这是否意味着房地产税将在全国全面铺开呢?对楼市会有什么样的影响?

　　出台可能性：★★☆☆☆

　　代表如何说：刘修文用12个字概括此前在上海、重庆试点的房产税改革：“细致扎实、运行平稳、成效明显。”他表示，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。

　　分析：多名地产界人士认为，房地产税制度的出台只是时间问题，这是一个趋势。但房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。

　　此前，住建部及相关部门曾测算过房地产税对市场的影响，预计房地产实际价格跌幅在10%-15%为可接受区间，在这一基础上如果在交易环节适当减免税收，那么对于个人房屋价值影响来说，价格差异并不大。

　　9月12日，记者了解到，继封堵“假”结婚购买新房后，同样的限制政策也开始适用到二手房市场。同时，即便是全款购房者，如果资质不合格，也无法通过婚内更名的方式，让无购房资质的一方单独在房本上署名。

　　而在记者当天的实地采访中，部分房产中介人士称，在上述政策实施后，效果可谓立竿见影，不但上门客户减少，一些本打算通过“假”结婚买房的客户也暂时选择了放弃。

　　此，中原地产首席分析师张大伟也表示，实施这项新政策后，将有效遏制“假结婚”购房的行为，随着投资客的减少，市场或将出现调整。

　　房价持续上涨

　　在政策不断收紧的背后，则是火爆了许久的楼市。

　　有机构统计数据显示，今年前8个月北京商品住宅成交总金额高达2585亿元，已超过去年总额。

　　以最近的8月份为例，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约4175套，成交均价36180元/平方米，双双保持在高位运行。且当月全市平均单套商品房住宅成交金额也达到了526万元的历史最高点，四环内平均单套总价更是高达1500万元左右，五环内平均单套成交金额也超过了1000万元。

　　而在进入“金九银十”后，市场成交量继续上涨。亚豪机构统计数据显示，9月份首周北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交3185套，成交面积31.65万平方米，环比分别增加32%、32%，这一成交量也创造了近5周的新高。

　　值得注意的是，虽然新盘入市的价格相较此前已经大幅上涨，但仍难以阻止人们的买房热情。

　　其中位于东南四环小红门外的江南府，今年6月份首期开盘时的均价还只有45000元/平方米，由于销售异常火爆，新加推的房源价格已经上涨至68000元/平方米，短短3个月时间，涨幅便超过了50%。而即便是涨价后，前来咨询的购房者仍是络绎不绝，只是由于短期价格涨幅过快，部分购房者还没有下定购买决心，“要是每平方米不到6万元，我会毫不犹豫，接近7万元的价格确实有点高，但是如果没有更好的投资选择，我还是会买这里，毕竟放长远点看，价格应该还是会涨的”。有前来看房的投资客表示。

　　实际上，就连首期买到该项目的客户，都对如此涨幅感到惊讶。“当时买这个项目是觉得价格相比周边便宜不少，所以排号的人也非常多，基本上是三、四个买房人抢一套房源，但即便是这样我们这些买上房的业主，也没想到涨这么多。”这位江南府的业主表示，他已经考虑如果能以68000万元/平方米的价格售出，就会选择卖出这套房子，进而选择更靠近市区的二手房，“毕竟房子还没过户，不会占用我的首套房资格。另外南二环附近很多二手房价格也比这里便宜了许多”。

　　同时，位于昌平区北七家的万科翡翠公园，销售均价超过5万元/平方米，单套房屋售价在700万元—1200万元之间。其项目负责人表示，“确实停止排号了，关系户都安排不过来，想买的话还是要早点说”。

　　此外，位于回龙观的京投公园悦府和位于通州梨园的华业东方玫瑰，虽然开盘均价分别达到了42000元/平方米和53000元/平方米，但以记者的亲身经历来讲，如果没有提早托人找关系，仍然很难买到。“华业这边有个老太太，排到号了但是前几天在现场没有选到房子，直接就晕倒了。”有现场参与选房的市民对记者表示。

　　业内人士也指出，今年市场确实有点疯狂，“门头沟电建地产的那个项目，均价接近5万元/平方米，当期推出的156套房源不到一个小时就卖完了，离市区近的项目就更不用说了”。

　　而对于新房市场如此火爆的原因，上述业内人士认为，从最表面的原因分析，主要就是供不应求。

　　根据据北京市房地产交易管理网数据，北京可售期房住宅的剩余套数为3万套，面积约400万平方米，可售现房住宅套数约为3.2万套，可售面积约416万平方米。两者相加合计住宅套数为6.1万套。这一数字同比去年下滑两成多，且为近三年来的新低。

　　者接触到的购房者也普遍表示，“能买到的新项目就那么几个，里面还有几个是单价超过10万元/平方米的豪宅，我们可选择的空间真的不大”。

　　二手房交易量创新高

　　二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，9月份首周北京全市二手住宅共网签6604套，环比增长11%，时隔18周后，单周交易量再次突破6000套。

　　而今年前8个月，北京二手房成交量更是创下2010年以来的新高，共成交18.35万套，较去年同期上涨46.1%。8月份也再次回到2.5万套高点，环比7月份上涨15%。

　　实际上，7月份和8月份，不少区域的二手房价格再次迎来一波上涨，也让不少业主重新选择了观望，而这也造成了实际可售房源的减少。

　　以记者报社旁边的两个小区为例，虽然挂出的房源数量在100套左右，但真正在近期可以成交的房源只有20套上下。“大部分都是换房的业主，除非他们已经看好其他房子，否则肯定是不会卖的，另外还有一些房子的业主家里本身有纠纷，我们也不会推荐给客户，这样再剔除一些价格过高的卖家，靠谱能成交的也就10多套。”该小区周边的一家中介公司员工表示，“目前比较靠谱的价格是10万元/平方米，如果学区名额没有被占，且是满五唯一的业主愿意以这个价格出售，一般一天之内就会有买家下定金。”

　　而在通州某别墅叠拼项目，记者的一位朋友在6月份以650万元的价格定下了一套上叠，但随着7月份和8月份整个市场价格出现上涨，业主不惜赔偿50万元的定金毁约，9月初再次挂出时，这套上叠的价格已经上涨至900万元。

　　值得注意的是，随着郊区新盘价格的飞涨，北京部分市区和郊区的二手房价格也出现了倒挂的情况。例如位于北五环与北六环中间的京投公园悦府，其附近建筑时间在2010年左右的普通二手房价格普遍在4万元/平方米以上，而作为新盘的京投公园悦府，售价和二手房价格相差无几，也是其销售火爆的原因。至于距离北京政府部门新办公地不远的通州梨园地区，普通二手房价格也在5万元/平方米上下。

　　而南二环附近不少建于1990年左右的住宅，其售价也只在4万元/平方米左右。甚至建国门附近一些较新的小区，价格也只在7万元/平方米左右。

　　对此，有业内人士指出，郊区二手房价格超过市区，主要是得益于郊区有更多的新盘和土地出让，这些都刺激了郊区二手房价格的上涨，而市区由于缺乏新盘和新出让土地，价格反而比较稳定。但需要注意的是，郊区无论是生活配套，还是上班上学，都不能和市区相比，价格出现倒挂，主要还是源于投资客的炒房行为，刚需人群如果想买房，这一点需要格外注意。

　　封堵“假结婚”

　　面对如此火爆的市场，相关部门在近期则是接连出手整治，打击对象也集中在投资客身上。

　　近日，北京便施行新政，封堵通过结婚骗取购房资质的行为。夫妻双方购买新房时，在网签环节，无法以没有购房资质一方名义单独署名房本。

　　对此，有业内人士此前指出，一些全款购房者，依然可以通过“假”结婚内的结婚、离婚手段，来完成购房，“在政策要求上，必须要有购房资格的一方在房本署名。如果之后做了贷款抵押，整个贷款的续存期内是不可以再更名的。这种政策其实封堵了一些人通过短期结婚离婚获得购房资格的可能性。但如果是全款，因为在婚内是可以做更名的，所以政策很难封堵那些通过假离婚获得购房资格而全款购房的这部分人群”。

　　不过，9月12日，记者在实地走访中了解到，从当天开始，即便是全款购房者，也无法在婚内更名给无购房资质的配偶，且同样的限制政策也开始适用到二手房市场。

　　“这样政策主要针对的就是投资客，房价如此上涨，市场中确实存在不少投资客，一些新盘中投资客的比例甚至超过了刚需客户，封堵通过结婚骗取购房资质，确实可以限制一部分投资客的炒作行为。”有房企负责人士表示。

　　不过，在一些业内专家看来，上述政策仍是治标不治本，“一线城市的住宅市场，未来走势如何，更多的取决于信贷政策。之所以人们炒房热情高涨，也是由于缺乏其他的投资渠道，要想做到房地产市场健康发展，还需要从多个方面去解决”。

　　一、上海买房限购政策

　　1. 提高非上海市家庭购房的个人所得税和社保年限：社保及个税需连续缴纳满5年才在上海购房。

　　2. 企业**的商品房再交易：需满3年，若交易对象是个人，要按照限购政策执行。

　　二、上海买房信贷政策

　　1. 加强个人住房贷款管理：拥有1套房的居民家庭，若为了改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款**普通住房的，首付比例不低于50%。**非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　2. 购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

　　三、上海市公共租赁住房和共有产权保障住房政策

　　加强公共租赁住房和共有产权保障住房的**管理，筹措人才公寓住房，开展新一批次共有产权保障住房申请受理。

　　四、加强房地产市场监督

　　1. 加强商品房预**管理，防止捂盘惜售;

　　2. 建立二手房交易资金第三方监管制度;

　　3. 加大执法力度，查处虚假广告、炒作房价等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台;

　　4. 严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。