lujianyi
2011-4-20 09:13:23
前言：“你拥有你的产权且不需要亲自经营，坐等收钱，可谓省心省力”，这是目前售后包租类产权式商铺为小投资人展现的图景。在银根缩紧、传统融资渠道受到限制的背景下，企业开始寻找新的资金支持。然而，“售后包租”、“售后返租”此类国家明令禁止的销售模式背后，埋下的是对于投资人的巨大风险。
事件回放：红星美凯龙凯利Mall被指“售后返租”
在加盟费风波和收购吉盛伟邦“流产”事件一周年之际，近来红星集团下属家具流通业公司上海红星美凯龙企业管理有限公司的商铺项目再次热闹起来。这次自然也与“资金”回笼方式紧密相关。
4月初，本报记者调查发现，在“限购”之下各路楼市投资资金急寻出路之际，包括浙江、山东等地在内的部分红星美凯龙项目纷纷打出诱人的投资回报牌。
位于山东潍坊的“红星美凯龙凯利Mall”的“产权式商铺”就是其一。据其销售人员介绍，“红星凯龙凯利Mall”为红星美凯龙和潍坊凯利置业有限公司的合资项目。
在其销售宣传单上，投资回报数字极为耀眼。“10年回本，30年纯利”、“20年无忧品牌托管，10年100%高额回报，降低投资风险，有效规避通货膨胀。更重要的是，商铺租金返还还是以‘总房款’为基数，而不是以‘合同款’为基数，是真正意义上的100%回报!”
然而，这一“售后返租”的模式却很可能只是个“美丽的馅饼”。北京某不愿具名的律师告诉记者，这一“产权商铺，售后托管”很有可能涉嫌国家明令禁止的“售后包租”行为。
在上市筹备已久未果之时，资金链一直备受质疑的红星美凯龙冒险采用此手法回笼资金不免让人疑窦丛生，而合作方的潍坊凯利置业有限公司在这其中处于何种位置也不免让人心中起疑。 <详细>
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“售后返租”：创新商业模式抑或非法集资?
对于红星美凯龙凯利MALL的“售后返租”行为，上述不愿具名的律师表示，这一销售商铺所谓的“产权商铺，售后托管”的方式虽然明着可以称作“售后返租”，但由于上述销售宣传很有可能涉嫌国家明令禁止的‘售后包租’。
据上述律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年原建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。
而且，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》已于2011年1月4日起施行。《司法解释》称，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判10年有期徒刑。
但值得注意的是，上述律师指出，仅仅依据宣传并不能确认红星美凯龙的“售后包租”行为。上述律师为记者解读，“不以房产销售为主要目的”这一点很难判断，因为“他们可以有很多理由称自己就是在卖房产。”
然而，“跳出来看，虽然难以对其所使用的‘售后返租’究竟是商业模式创新还是非法集资做出判断。但是，毫无疑问的是，购房人在其中还是承担了一定风险，而这种粗劣的手法也可能让被销售项目走上风口浪尖。”上述律师对记者分析道。 <详细>
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回顾：红星美凯龙的“售后包租”风波
事实上，上述“售后返租”模式的出现并不是红星美凯龙第一次与“售后包租”有干系。
据记者了解，早在2010年上半年，红星美凯龙的一个宜昌项目情况与上述项目如出一辙。红星美凯龙与湖北华祥集团合作建设宜昌市的红星美凯龙项目，除了红星美凯龙自营店外，其另外一栋华祥商业中心也曾陷入“售后包租”风波。
为此，2010年5月，红星美凯龙还在其网站上发出“重要声明”：“公司及下属公司在全国范围内均没有任何产权式商铺销售或商铺使用权出让，更不会对这些商铺投资者作出任何承诺和保证”、“我公司没有授权任何单位或个人在其产权式商铺销售或商铺使用权出让中使用红星美凯龙品牌、名称等内容。”
而具体到潍坊这一项目，上述“售后返租”的“产权式商铺”销售行为可谓非常明显。那么，这一次，红星美凯龙与当地开发商的合作是否与上一次有所不同?
据上述销售人员提供给记者的公开资料显示，凯利置业有限公司成立于2006年，注册资本1.078亿元人民币。2008年底，凯利置业开始与上海红星美凯龙品牌管理有限公司联合，开发上述项目。而具体到项目股权，“股权配置上红星美凯龙占有50%的股份，凯利置业占有50%的股份。”凯利置业某中层表示。 <详细>
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“售后返租”的背后
因此，在这场至今尚未清晰的“婚姻”之中，联姻双方选择“售后返租”这一回笼资金的方式自然就颇有微妙含义。
首先，2009年到2010年度，红星美凯龙还曾因为向租户收取高达200万元结盟费和80万元推广费，受到全行业抵制。彼时，红星美凯龙向加盟商收取巨额加盟费用曾引起很多供应商不满，一些供应商甚至拒绝供货，以示抗议。因此，在楼市调控风声渐紧的当下，与楼市紧密相连的家具行业商家与红星美凯龙之间的关系紧张程度可想而知。
其次，在银根缩紧的前提下，红星美凯龙的传统融资渠道，如银行贷款定然也会受到限制。
第三，在其他领域的融资，可能规模不足以支撑它的扩张步伐。“2009年开始，红星美凯龙就开始通过各种途径寻找新资金，除了寻找新的投资者外，还通过信托公司、担保机构等多个渠道寻找资金支持。”一位关注过红星美凯龙PE的业内人士对本报记者表示，“但是规模往往不大。”
而对于凯利置业而言，借助红星美凯龙这一全国性品牌，其“傍大款”的好处自然也显而易见。
然而，在越来越多的商铺投资产品中，商家已然清楚，如何能一枝独秀并非易事。
因此我们看到，虽然早有明令禁止，但一旦遭遇楼市投资资金不知所措时，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”销售的“产权式商铺”必然如阴影一般屡屡再现。
无论身披何种外衣，商家推出此类商铺都逃脱不了如下模式：发展商将大商场分割成若干个小产权商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。
这种产权式商铺在将所有权与经营权分离的同时向小投资人展现的是这样的图景：你拥有你的产权，而不需要亲自经营，可谓“省心省力”。
而对于开发商，打上这一旗号的好处在于，一旦商铺在经营权被分割出来之后，投资人的门槛纷纷降低，因此，其可投资资金总额度也就会增大。这对于整个运作过程都是资金密集型的商业地产而言，无异于暖暖春光。 <详细>
PChouse结语：
无论红星美凯龙凯利MALL的“售后返租”是否属于国家明确禁止的“售后包租”的变形形式，对于投资者而要，要着重考虑投资风险，不要看见这个诱人的投资回报就乱了阵脚。往往投资回报与投资风险成正相关，投资需谨慎啊。
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