张羽冲出手了，一气拿下香江全球家居CBD的45个商铺。

　　这个凭着屡战屡胜的业绩，被誉为“房产投资第一人”的传奇人物，已经有5年没有涉及商业地产投资，一出手却选择了从未涉及过的产业商铺。

　　当记者有幸采访到张羽冲时他说出了这次投资的理由，他说;第一，香江全球家居CBD的经营模式前景远大，第二，香江集团既是开发商又是家具行业运营商，资金雄厚。第三，预期回报空间想象巨大。

　　“正如淘宝京东在抢占传统百货和家电卖场的市场，香江模式势必会抢占现在家居卖场的客流。这将是一次家居业的产业变革，我必须抓住机会!”张羽冲言。

（张羽冲）

出手

　　一举拿下香江CBD45个商铺

　　在房产投资界，张羽冲有着神话一般的投资经历，从1999年开始涉入房产投资，13年期间，五次出手，准确无误。

　　1999年刚有按揭贷款鲜有人有投资意识时，张羽冲即出手按揭华腾园;2003年，非典期间房地产低迷，大手笔购入富力城房产;2005年，地产调控期间再次出手投资;2007年底将所有住宅全部脱手;2009年国际金融危机，提前空仓的张羽冲杀入海南布局旅游地产。

　　今年，家居产业受国家地产政策的影响，整个产业都不景气之时，张羽冲则一举拿下北京东香江全球家居CBD核心馆45个商铺。回看张羽冲13年的投资轨迹，记者发现他每次出手都是在市场不清楚或悲观期，但随后的市场走势每一次都证明了张羽冲的正确。

　　其实，从2008年脱手京城住宅地产、次年转战海南旅游地产也开始，近5年的时间里，张羽冲就基本没有涉及商业地产投资，更不用说产业商铺了。

　　“5年来，我其实看了不少商业项目，其中不乏二环这样优越地段的项目，但是一考察，企业的运营能力太弱了，完全还是住宅开发的思路。最终很可能招商招不起来，招商不成功，商业形态混乱，商场运营不下去，投资风险太大。”

　　香江国际家居CBD的出现让张羽冲眼前一亮，“终于看到了值得投资的项目”。

模式

　　家居业的产业变革

　　凭着13年投资积累的经验和对中国经济的了解，张羽冲刚接触到香江全球家居CBD，就敏锐地发现这种将地产与家居产业结合在一起的产业商业模式与寻常家居卖场模式之间的巨大区别。他将其比作京东淘宝对传统百货与家电卖场式的冲击。

　　张羽冲表示，苏宁国美的成功是顺应时代发展而起的，但现如今京东淘宝的兴起，则对苏宁国美造成了极大的冲击。“相较传统卖场，省去了诸多中间环节的网络购物价格优势太明显了。”

　　张羽冲对经营模式做了形象比喻，他说“正如淘宝、京东商城在抢占传统的百货和家电卖场的市场一样，前店后厂加直营的香江模式大大降低了从生产、物流到销售环节的成本，在价格上将会引爆新一轮消费潮。“这将是一次家居产业的变革，我必须要抓住机会。”张羽冲言。

　　据了解意大利的米兰，美国的高点、德国的科隆、以及中国的乐从、浙江的义乌都是产业商业地产成功的先例。这种模式通过产业和商业的整合，缩短原来漫长的产业链，并将产品的成本降到最低，以成本优势占领市场，而市场优势又促进了商业租金和价值的倍增。

　　据悉，受益于该模式，乐从一个镇的交易额已经从2001年的27亿元激增至现在3000亿元;商铺月租金最高已近1800元/平方米，而广州城区核心卖场的月租金最高仅为300元/平方米。

租金

　　保守回报率达15%

　　“我可能要发大财了!”

　　参加了6月18日香江全球家居CBD环渤海招商大会的人，可能都会记住张羽冲这句充满感情和兴奋的话。张羽冲的预计来自对香江全球家居CBD目前售价与未来收益的计算。

　　“商铺折后起价3900元/平方米，周边住宅单价都得五六千元/平方米，这称得上是史无前例的抄底价”，张羽冲说。

　　在对家居卖场租金的调研中，张羽冲发现目前城里家居建材城租金是香河家居建材城的4—5倍，香江全球家居CBD将以500万平方米的超大规模、显著的产品价格优势、2000余个入驻品牌、超强宣传力度等方面做基础，同时再加上电子商务平台、百辆市区穿梭大巴等配套，改变这一局面。

　　据张羽冲了解，该平台是政企商联合打造，得到了政府的大力支持，将成为具有博览、展示、批发、零售、集散等多功能的家居产业商业平台。其庞大的产业集群和运营模式必将整合环渤海区域的家居市场，形成广泛的客流量。

　　“客流量可以决定租金，所以香江CBD后期租金与城里家居城租金水平持平完全可能，也就是说租金有不低于4—5倍的上升空间，即使保守计算升值一倍的话，那么四年后投资回报已达到年百分之30左右了。这样看来，其投资回报想象空间大。”

考察

　　运营管理能力是核心

　　在张羽冲的投资理念中，不但对投资回报率要求很高，而且对投资风险控制要求更高。要控制投资风险，就必须对开发商的运营管理能力有充分了解。

　　12年来，每次投资之前，张羽冲都要进行周密的调研考察。在多年的考察经历中，张羽冲看到有很多开发商拿了好地，盖了很多商业，但只会卖不会运营，五年过去了，业主的投资回报还没有买住宅取得的收益高。

　　张羽冲举了一个例子，将华贸与二环周边开发商卖的一些商业对比，“二环地价比四环贵，按理租金也应该更高，但因为运营理念及运营能力的不同，两地的商业的租金与价值表现完全不同。这也是我选择香江的原因，他除了建设开发能力，还有强大的运营能力。”

　　了解了香江模式独特的商业模式和出色的租金回报之后，张羽冲去了成都。

　　“一进大堂就觉得豁然开朗，跟传统的家居卖场完全不同，整个设计就像五星级酒店一样，太舒适太有感觉了，让人有强烈的消费欲望”，张羽冲张开双臂，兴奋地挥舞着，“整个空间显得分外明亮，品牌摆设很有序，毫无杂乱之感”。

　　另外，张羽冲看到在项目布局上，“产商销”各个区域的规划清晰可见，功能分布井然有序，“人在哪走，车往哪行，都安排的井井有条，可以看出，项目后期的管理和物业服务水平都很高，这才是一个物业会不会不断升值的关键所在”。张羽冲的兴奋溢于言表。

　　这些细节，让张羽冲对香江的运营能力产生了信心。

发展

　　有足够的实力才能确保未来

　　独特的模式、优秀的能力，还得加上强大的实力才能确保投资最终的成功。

　　在成都，张羽冲还注意到香江全球家居CBD在运营中广告力度之高、运营能力之强、后续支持之大，令人惊诧。作为一个在家居行业拥有22年领先地位的企业，香江非常了解家居制造业厂商的需求，了解家居消费者的心理，了解当前家居销售中的问题所在，针对这种对行业的深刻了解，香江采取了种种解决方案。

　　如产销一体化解决流通环节产生的高成本，电商平台解决电子商务时代带来的全球采购新趋势，开发商自持大部分保证商业项目的长期发展，后期巨额推广投放解决运营初期的市场风险，与知名地产商联盟带来巨额潜在订单……

　　据张羽冲了解，对位于香河的北京东香江全球家居CBD，香江前期的推广预算已经高达上亿元;香江已经和厦门金龙旅行车有限公司签署100辆大巴车购买合同，以提供免费市区穿梭巴士。

　　此外，香江全球家居CBD已向国家有关部委申请，2013年7月将举办中国家居工业博览会，此后每年一次。同时，还向国家有关部委提报方案，申请成为环渤海区域家居产品下乡补贴定点消费地，凡中国三、四线城镇居民到香江全球家居CBD购买家居产品，均可享受规定的国家补贴，这一申请已经得到了相关部委的大力支持和肯定。

　　香江的实力让张羽冲感到放心。

　　“香江是一个有能力有实力把地产开发与商业运营高度结合的企业。”调研结束后，张羽冲做了这样的判断。

　　“这样强大的配套服务足以看出香江的实力，这样的项目没有理由不升值、没有理由不火、更没有理由不买!”。张羽冲被海南阳光晒得黝黑的脸上绽放出自信的笑意。

　　张羽冲素描：

　　◎ 他原本从事钢琴音乐教育，却“半路出家”投资房地产，并一发不可收拾;

　　◎ 他在大家都不知道房子如何升值的1999年进入房地产投资领域，并在2008年地产寒冬来临之前全身而退，2009年又先声夺人转战海南投资旅游地产;

　　◎ 他被开发商视为专业的“全能顾问”，小到地板颜色、墙体材料，大到楼盘外立面、园林配比，开发商都会咨询他的意见，并作为重要的参考指标;

　　◎ 他对房产走势向来有着超前而精准的判断，在全国有为数众多的粉丝团，所到之处，无数人向他取经如何投资房产;

　　◎ 他制定房地产投资的“三个五年计划”，他的房产投资经验“战无不胜”，他被誉为“京城房产投资第一人”，他是张羽冲。 

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