一直以来繁杂的二手房交易税费都让买房人头疼，省税费也成为每一位买房人思考的头等大事。那么问题来了，二手房继承、赠与和买卖，到底哪种过户方式最省钱?小编来为大家算算账。

　　一、当房产以继承形式过户时

　　房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

　　《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　需要注意的是，继承房产需要办理继承公证，收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的评估价计算，通常低于市场价，各区不一样。

　　具体标准如下：

　　受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;

　　超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;

　　超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;

　　超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;

　　超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

　　证明单方赠与或受赠的，减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

　　需要交的费用为：如果受益额100万，20万1.2%+30;1%+50万0.8%=9400元(公证费)。

　　提醒：继承过户获得的住房，再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

　　二、当房产以赠予形式过户时

　　根据规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的3%。无偿赠与房产给他人，南京市目前执行的是免征营业税和个税。

　　需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

　　家庭成员指：产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。

　　需要交的税费为：公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)

　　直系亲属：指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

　　提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

　　三、当房产以买卖形式过户时

　　1、契税(买房人交)

　　家庭唯一住房非家庭唯一住房

　　面积90㎡1%3%

　　90㎡面积<144㎡1.5%

　　面积144㎡3%

　　2、营业税(按规定应由卖房人交，但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

　　购房时间≥5年购房时间<5年

　　普通住宅免征计税价格*5.55%

　　非普通住宅(计税价格-购房价格)*5.55%

　　普通住宅：住宅面144㎡且容积1.0

　　计税价格：按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。

　　购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

　　满5年如何界定：

　　(1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按"孰先原则确认。

　　(2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按孰先原则确认。

　　(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

　　(4)非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

　　3、个税(按规定应由卖房人交，但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

　　购房时间5年购房时间<5年

　　住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查验征收20%

　　查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)20%

　　核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税=计税价格1%(南京目前按此标准征收个税)

　　家庭唯一住房：指在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为唯一住房。

　　需要交的税费为：营业税+个税+契税(按实际情况交纳)

　　从以上的税费明细可以得出：

　　1、法定继承人之间过户继承最划算

　　法定继承人之间的过户，继承最划算，除了公证费无需交纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

　　提醒：在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

　　2、房子须缴营业税时赠予较划算

　　如果房产交易未满5年，需要缴纳营业税的情况下，赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后，再出售时要交20%的个税。

　　直系亲属：指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

　　提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

　　3、购买交易满5年家庭唯一住房税费最低

　　实际生活中，买卖是最常见的房屋过户的形式。当购买交易满五年且为家庭唯一住房时，免征个税、营业税，此时缴纳的税费成本是相对较低的。如果买房人家庭没有其他住房，房子为90㎡以下的普通住宅，契税也可以按1%最低标准交，这种情况税费成本最低。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”同时废止。