土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　居住用地70年;

　　工业用地50年;

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;

　　商业、旅游、娱乐用地40年;

　　仓储用地50年;

　　综合或者其他用地50年。[

　　1、售楼处查询

　　在买房时，售楼部通常会将小区的产权情况等各种信息公示出来，一般居住用地70年，我们看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅，90%以上的都是70年产权的住宅;工业、教育、科技、文化、卫生、体育、仓储、综合或者其他用地产权为50年;商业、旅游、娱乐用地产权为40年。关于产权的问题，可以详细咨询售楼部销售人员。

　　2、深圳市规划和国土资源委员会

　　登录深圳市规划和国土资源委员会(http://www.szpl.gov.cn/)，鼠标移至房产服务处，再点击右侧一手房源信息。需要查询哪个项目，可以直接在输入框输入。

　　房屋的土地使用年限都是从取得该地的土地使用权之时算起，受让日期即为取得该土地的时间，即该地块的房屋土地使用年限为2013-01-05至2083-01-04，则剩余的土地使用年限等于2083-01-04减去购房的日期。

　　3、看土地证

　　有人说看房产证能看到年限，但房产证上的日期只能反映房屋所有权人取得该物业产权的日期。如果是二手房，有些已转手两至三次，看不到还有多长时间的使用权，正确的方法是看土地证。开发商拿到这块出让的土地的时间，在土地证上是写得很明确的。

　　在我们买新房或者二手房时，一定要注意问清楚房屋的产权年限并知道剩余的产权年限是多久。特别要注意，非70年产权的住宅是不能落户的，首付比例也高，且在贷款年限和贷款金额上有所限制。如果对产权年限这个不放心，不妨去到相关的房地产信息网站查询并核实。

　　2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

　　2007年施行的《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　延期土地使用年限，对深圳楼市有多大影响?

　　“《物权法》里的相关规定是到期‘自动续期’。这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式，对既往房产实施适度续费。但未来房地产税开通后，一套房产的土地使用权将分化到每年征税的流程中去。” 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁昨日接受深圳商报记者采访时说，“即便在买房时理论上一次性交了所有地价款，但那是制度滞后的产物，现在续期时补缴一点完全可以接受，所以只要补缴数额不高，对深圳楼市不会有太大影响。”

　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是今年3月，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。

　　土地使用年限计算

　　土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。