房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。

    买房协议样本如下：

　　(某某房产公司)房屋(内部)认购协议

　　编号

　　出售方(以下简称甲方)：(某某房产公司)

　　注册地址;

　　电话 传真

　　认购方(以下简称乙方)：

　　联系地址: 传真 :

　　身份证: 电话 :

　　经甲乙双方友好协商，本着平等自愿、诚实守信的原则，签订本预约合同便于双方共同信守。

　　一、乙方所认购房屋的基本情况

　　乙方自愿认购甲方开发的位于(商品房具体位置) 号楼 单元 房，标准层建筑面积大约为 平方米;阁楼面积约为 平方米;储藏室(大、小)为 号，建筑面积约为 平方米 。

　　二、计价方式与价款

　　1、乙方所认购房屋标准层的单价为 元/平方米，总房价约为 　元。

　　2、乙方所认购的阁楼价格为 元/平方米，阁楼总价款约为 　元。

　　3、乙方所认购的储藏室(大、小)单价 元/平方米，储藏室总价款约为 　 元.

　　4、房款约总合计为 　 元，(大写 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)

　　5、公共维修基金按总房款2%收取，房屋交付使用时由该小区物业管理公司统一收取。

　　6、凡属乙方使用房屋的设备、配套设施发生的费用(包括但不仅限于有线电视开通费、宽带网使用开通费、电话开通费等)由乙方自付，应于主体封顶后一个月内交小区物业管理公司。因乙方拒绝或拖延付费造成不能(按期)使用，由乙方自行承担责任。

　　三、 付款方式：

　　买方愿意采取下列第 种方式付款：

　　(一)一次性付款;

　　(二)分期付款;

　　(三)向银行借款方式付款。

　　签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币 佰 拾 万 仟 佰(小写 元)，如乙方原因造成的违约责任此定金不予退还。

　　签订正式的房地产商品房买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。

　　面积差异处理

　　如本协议约定面积与产权面积发生差异，最终面积以房管部门实测为准，房款据实结算多退少补。该商品房分摊面积按照国家有关规定计算。

　　四、 逾期付款违约责任

　　1、如乙方不能在协议规定时间内付款，甲方有权解除协议，并对该商品房另行处置，同时甲方有权向乙方按逾期付款总额同期银行存款利率收取违约金。

　　2、甲方取得《商品房预售许可证》时，须以书面或电话形式通知乙方，乙方应自接到通知之日起七日，内带齐相关证件到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，本协议废止。

　　如乙方不能在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》、按时付款及办理贷款手续，甲方有权对乙方预定的商品房另行处理，并有权没收乙方全部定金。如乙方享受优惠后，不能按协议方式全额付款，将不再享受优惠。

　　五、 交付期限：

　　甲方于 年 月 日前依照国家有关规定交付乙方使用(遭遇不可抗力的原因除外)。如甲方不能按时交付，逾期六十日，甲方按同期银行存款利率和延期天数向乙方支付已付款利息，甲方不另行承担任何责任。

　　六、乙方须保证其地址、联系电话、传真号码等联系方式的真实性，以便于甲方及时联络，否则，由乙方承担不能及时通知所造成的一切后果。

　　七、未尽事宜，双方根据国家有关规定协商解决。

　　八、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，备案一份。

　　九、本协议自甲、乙双方签订之日起生效。

　　出售方(签章)：                                           认购方(签章)：

　　法定代表人：                                              法定代表人：

　　委托代理人(签章)：                                   委托代理人(签章)：

　　年 月 日 年 月 日

　　签于 签于

　　(某某房产公司)

　　年　 　月　 　日

　　1、买房前，注意房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。24

　　2、买房前，注意价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明，该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清最后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险。

　　3、买房前，注意房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。3

　　4、买房前，注意违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款 0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金。

　　1、日期上需要注意。处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

　　2、避免以偏概全。以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

　　3、补充协议事项的注意。拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。

　　4、金额前面的符号细节填写。勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一 样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。

　　5、发票的注意事项。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

　　补充协议是买卖双方根据意向自治原则，对正式 契约中不适合当事人实际的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。按照合同法的有关规定，是否签订及如何签订补充契约完全由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。即通常所说的契约自由原则，也是购房人的基本权利。

　　1、损失问题的考虑。目前法律赋予的这项基本权利却没有被购房人充分利用。有些购房人要么对开发商提出的补充契约可能产生的法 律后果不甚清楚，要么过于相信开发商的口头承诺，要么认 为开发商拟定的补充契约不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，认购书中又标明“如不签约，定金扣除”的购房人， 更因担心定金损失而被迫接受开发商拟订的补充契约。

　　2、违约问题的考虑。开发商通过补充契约将正式契约中房地产管理部门用来确保购房人利益的条款加以修改或删除，使其应当承 担的法律责任得以豁免或减轻。则购房人的意思却丝毫没有 在补充契约中体现出来。一旦发生纠纷，补充契约对购房人 的权利缺乏保障，购房人又无法住所开发商的口头承诺追究 其违约责任。

　　3、卖方合约的注意事项。根据新合同法的有关规定，正式契约与补充契约内容不一致的，以补充契约为准。据此，以上两例补充条款产生的 法律后果，一是卖方交付房屋时提交不出正式契约规定的法 律文本应属违约行为，但通过补充契约的修改，购房人无法按正式契约规定的内容追究卖方的逾期违约责任;二是卖方 逾期交付物业所应承担的违约责任可能因补充契约规定的免 责事由的存在而被免除或被降到最低。相应地，购房人的风 险却因此大大地增加了。

　　4、风险回避。为了降低购房风险，希望购房者在签订补充契约时一定要拒绝以上类似条款，同时，尽可能地将自己的真实意思及 卖方的承诺体现在补充契约中。有时开发商在广告或销售过 程中会给出许多诱惑的承诺，如房屋使用率、公共配套设施 的设置及建成时间、附带赠送、产权证发放时间等，以上承 诺如果不写入合同，一亘开发商没有兑现承诺，购房者将无 法追究其违约责任。